１．经济环境
经济环境要素是发展物流园区的首要条件。根据国外的经验，当一个地区内第二产业在三大产业结构中占主导地位时，是大力发展物流业的最好时机；当第二产业比重向第三产业转移，第三产业占主导地位时，物流业在国民经济中占有举足轻重的地位。
２．市场环境
日本、美国、德国等发达国家的物流发展经验说明物流运作本身要求有一定的市场经济规模为依托。美国的经验说明物流业要在市场中锤炼崛起，需要有强大的市场竞争规模与企业经营规模做后盾；而日本与德国的经验则说明在经济发展不平衡、企业竞争力不强时，政府以物流园区为手段,是平衡经济、引导企业规模发展的最佳切入点。
３．基础设施条件
物流园区强大的辐射能力和运输组织能力要靠发达的综合运输网络来支持，它要求区域内不仅要具备公路、铁路、航空、港口等多种运输方式，还要具有一定的规模和等级，并且具备相互无缝连接的可能性。拥有物流园区的地区还必须是一个通信非常发达的地区，可以满足非常庞大的信息交换需求，有一定规模的通信管网为物流园区提供相当数量的程控交换系统、卫星定位系统、公众互联网以及宽带系统，并具有随时接入的可能。
４．政策环境
软环境有时要比硬环境更重要。物流园区能否具有长久的生命力和对企业具有吸引力，取决于政府对它的认知程度和支持力度，物流园区在规划建设的初期，一定要得到国家和地方政府的支持，并有相应的支持导向政策。
５．人才环境
物流园区对人才素质的要求非常高。人员的配置不能仅仅停留在搬运、装卸、运输等基础层面上，更需要高级物流管理人才，以适应物流园区的长远发展。因此，物流园区所在地区内必须拥有一定数量的高规格物流培训和物流咨询机构，以提供制造和网聚人才的环境保障。
