一般风险具有客观性、随机性、潜在性、突发性、和相对性，物流地产项目也不例外，而由于物流地产项目具有初期投资金额较大、回报率小、周期长等特点，因此我国物流地产风险除了具有以上一般风险的典型特征外，还具有如下一些自身特点：
1.风险多样性显著
我国物流地产的市场成熟度与国外相比具有较大的差距，物流地产项目在融资和开发模式，及其在后期的运营管理上都处于摸索阶段，在整个开发过程中涉及到的部门众多，并且面对的目标客户群体更加复杂，因此我国物流地产的风险因素更加复杂多样。同时由于项目的投资回收期较长，在运营期间由不确定因素导致的风险概率也会相对更高一些。种种因素相作用使得我国物流地产的风险多样性显著。
2.风险阶段性明显
我国物流地产风险阶段性明显，风险因素的种类及其大小会随着项目的进程和时间的推移发生变化。例如在物流地产项目的可行性研究阶段，政策的不确定性带来的风险会比其它风险相对较大些，并且风险随着项目可研的进行而增加，最终在可研结束时增至最大；在项目的建设阶段，技术风险会呈现出上升趋势，成为该阶段的主要风险；在项目的运营初期，项目因为刚刚步入市场因此对市场经济的变动较为敏感，运营风险开始逐步增大；而项目进入稳定运营期后，经济和市场风险开始逐渐变小。风险因素的种类和大小在各个阶段有所不同，但是整体上又有一定的共性，因此在投资者进行风险决策的时候要多吸取经验教训充分的考虑到各种风险。
3.风险的非均衡性
主要是指在我国物流地产的开发和运营过程中，各种风险对项目造成的影响程度是不一样的。从项目的全过程来看，由于市场经济原因所引发的风险最高，而由于国家政策和社会风险所产生的风险相对低一些，由于自然原因和技术原因所产生的风险最低。这是由物流地产项目的开发运营模式以及市场环境所决定的。
