在当前为数不多的物流地产投资风险研究中，依然存在着以下一些问题。
1.物流地产投资经济评价中缺乏风险意识
随着改革开放深入、市场竞争的加剧以及不断加强的对外经济合作，企业对于风险管理有了一定的认识，但是风险专业知识的欠缺导致了项目的各方一方面不够清楚其所面临的风险，另一方面缺乏管理的经验，管理手段落后，缺乏主动的风险管控，而即使是对风险管理计划有所制订，也由于忽视了风险的阶段性，导致制订风险计划没有重点，很难做到防范措施的很好实施。另外，项目实施者和投资者由于存在利益的博弈，双方信息没办法做到充分沟通，当一个项目经验不丰富的投资者在进行决策的，对风险的估计和判断自然不会充分。可行性研究工作者在辅助投资决策时往往只是单纯的从财务数据方面进行盈利或者偿债能力的论证，风险分析只是一笔带过，这些主观上对风险的不重视，进而造成风险评价方法及理论研究工作的落后。在这种环境下，分析人员不能帮助投资者对项目可能发生的各种风险进行全面分析，无法度量可能出现的风险概率及损失程度，也无法预见到风险之间的影响及后果，这样一来，无怪乎出现投资严重超支、工期拖延甚至半途而废止或开业后经营情况不善等不利行业和企业发展的现象。
2.没有构建系统、完整的物流地产风险管理理论框架，研究方法落后
物流地产项目风险管理应该综合物流地产项目投资理论与风险管理理论的研究。由于物流地产项目风险管理本质上属于风险管理，因此在研究的过程中可以参照风险管理的理论与观点，但是不应该脱离物流地产项目自身的特点，即是投资风险管理必须有针对性，须得构建一个系统、完整的以物流地产风险为对象的管理框架，有了这样的基础性成果，才能保证今后研究成果之间的完备性和逻辑性，但目前物流地产理论研究还没形成体系，更别说其风险管理理论框架了。
另外，物流地产项目投资风险评价手段是比较落后的。当前的物流地产项目投资风险评价时主要采用定性方法，定量的分析方法使用不多。在物流地产项目投资风险评价中分析人员多采用传统的专家调查的定性方法，当然也有学者运用概率方法来进行定量分析。但这种方法存在的一个最大的缺陷在于：很不容易取得风险因素变量的概率分布，另外不确定不完全是随机性，因此概率分析评价方法在实际应用特别是对物流地产的实际操作中具有相当大的局限性，后文会有所分析。因此，物流地产项目投资风险的分析方法及技术手段与国外先进技术及国内工程项目风险评价方法比起来，存在很大的差距。
3.照搬一般的风险投资评价方法，风险评价指标欠缺
如前文所述，物流地产项目的投资风险评价不能忽视项目本身投资的特点，而照搬一般的风险投资评价方法。专家调查法，层次分析法AHP，模糊综合评价法，神经网络法在在当前的风险研究中得到了广泛的应用，但是，从研究对象来看这些理论结合物流地产项目特点而进行的研究几乎是空白。而从指标体系来看，目前财务方面的风险评价指标很多，如NPV、FIRR、BEQ等，但往往不能一步到位直接评价，需综合计算;其次，判断的标准是多项指标，而不是一个确定的指标，因此会招致不同的评价结果。
