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房价租金比

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什么是房价租金比

  房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为196-232,如果房价租金比超过300,说明该区域房产投资价值变小,房价高估;如果低于200,说明该区域投资潜力较大,房价泡沫不大。

房价租金比的计算公式

  房价-租金比=商品房市价总值/该房出租年收入

影响房价租金比的因素

  租金的稳定性,对投资者来说,宁愿以较低租金租给有实力、可靠、稳定的租客,也不要一味追求高租金。尽管房屋租金很高,但租赁换手频频,投资者必须不断地找租客,结果往往是回报率下降。

  产品属性,一般商铺优于住宅,住宅好于办公楼;相同房价,好的物业管理租金较高;高层的住宅往往能够吸引高收入租客以高租金入住;特殊的住宅产品也会刺激租金收入,如小房型等。

房价租金比的作用

  仅从使用的角度来说,无论购房还是租房,都能满足居住的效用。但是,一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机,市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系;而居民的购房行为往往具有潜在的投资性,使得住宅买卖交易往往具有投机性,房价可能发生背离价值而产生泡沫。所以,房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。

  理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以,如果能确定客观的收益还原利率,那么就可以得到合理的房价租金比。对于收益还原利率的确定,许多学者开展了深入的探讨,都有着各自的主张,如山本正幸归纳的7种主张,林英彦提出的“实质利率”概念。林英彦并认实质利率可直接作为土地的还原利率,若是建筑物的还原利率则在该利率基础上再加2%。国家标准《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》指出,收益还原利率可采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测等确定。

 
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