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“红顶商人”张玉良的董家渡“情劫”

生意场 2019-02-19 16:48:51 来源:丽尔摩斯 企鹅号

  张玉良辗转反侧,一夜无眠。

  这一天白天,绿地事业二部和集团高管开会商议接手中民投董家渡项目。

  南外滩董家渡,曾经看起来那也是命格极好的!2014年总价248.5亿的上海地王,肩负“为上海打造金融中心新地标”的重任。当时任中民投董事局主席的董文标曾许诺,“在上海外滩这块地上建百层高楼,三年即能回本。”妥妥的上海滩新天之骄子!

  如今,5年过去了。百层高楼尚未起,中民投已是风雨飘摇,债务危机扑面而来,不得不变卖地王,便宜抛售资产。

  看起来,绿地貌似是在中民投断臂求生时“捡漏”:张玉良一夜无眠过后两天,2月14日晚间,绿地公告,以121亿元收购中民投董家渡地王项目50%股权及转让方对标公司全部债权。

  啧啧!121亿元,还不到5年前中民投拿地时一半的价格。绿地这可是捡了一个大便宜呀!只是,在张玉良眼里,恐怕不完全是这样。

  大体量意味着高投入,抄底的绿地也缺钱呀;一直一轮轮疯狂转型在路上的绿地因多元化拖累房地产主业,拿下这个商业“巨无霸”能消化吗?居高不下的负债率、猎杀“小白兔”裁员行动、放缓的发展速度已暴露出绿地内忧外患的迹象,这时候拿下董家渡,虽然能一定程度上弥补绿地土储,但也确实是个“烫手山芋”。

  股市很快给出了反应。2月15日,绿地控股股票下跌1.2%,且全天最低股价摸至6.56元/股一线!

  据说,拿下董家渡并不是绿地本意,而是上海市政府一番斡旋后的结果。毕竟,这种“地标”性大业务,已经前前后后耽搁5年,还是交给红顶商人更能令人放心。张玉良当即也表了态:““绿地将充分发挥绿地各方面优势,全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”

  可是,到底多久才能打造出来?下一个5年能看到吗?

  在千亿房地产公司的位子里,那一定是有绿地的身影。可是相比其他地产公司的标志性建筑群或模式,提到绿地除了“最高”你想不到其他,没有品牌聚能效应。绿地集团董事长、总裁张玉良本人也过于低调,除了国资的背景,没有给人像王健林、许家印等大佬那样鲜活的印象。

  当年一别房企老大席位后,绿地随后又跌出行业前三,并且再也没有回到过三甲。

  绿地掉队了,这些年布局转向的多元化之间又没有形成有效合力。对张玉良来说,顶着这样的压力拿下董家渡,除了为绿地极不均衡的土储增加一些机会,恐怕很难带来什么翻身的可能。

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  现金流压顶,运营恐维艰

  董家渡占地面积12.67万平方米,也是上海外滩仅剩整块尚未开发的土地。该项目一直是中民投手中最核心且最具价值的资产。

  值得一提的是,该项目用地性质为商住办。按照官方规划,董家渡金融城里住宅比例不大于18%。这样就意味着,绿地靠卖房子回笼的资金很有限。

  若是靠商业呢?毕竟2014年时绿地已转型商办物业,这也算它的拿手强项了。只是商办物业如今早已堕入凡尘,大量过剩,要知道绿地当年迭出前三,也是被商办物业所拖累。如今,董家渡地王地块有多大,绿地承受的压力就有多大。

  按照官方规划,董家渡金融城将是“7×24小时”不夜城;外滩到新天地将现“蓝绿丝带”,黄浦滨江岸线建设成为“世界级滨水区”重要组成部分;项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境,办公部分包括4栋甲级写字楼及7栋总部办公楼,商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街,另有超高层五星级酒店及8栋住宅楼······

  任何一项功能的实现,都将由资本来兑换。就项目本身而言,巨大的体量意味着长期的资金投入,绿地也会面临着极大的开发难度。

  此前,相关机构就曾预计,董家渡项目总投资概算达到了惊人的604亿元,相当于3~4座上海中心大厦的投资。整个项目计划在2021年全部竣工。

  根据绿地控股2018年中报显示,其短期债务规模达到928.38亿元,而不受限制的货币资金只有645.65亿元,尚存在283亿元的资金缺口。其净资产负债率也已在2018年9月末攀升至197.8%,远远超过多数上市房企。

  121亿元收购价势必进一步加大该公司的短期资金缺口,还有604亿源源不断的投入,也许这才是张玉良拍板前“辗转反侧”的根本原因。

  况且,董家渡金融城所处的南外滩商圈,目前无论是办公楼,还是商场,都缺乏必要的人气支撑。赢商大数据中心数据显示,虽然南外滩商圈面积共64.78万平方米,但商圈客流指数(3.9分)、商圈时尚指数(4分)及交通便捷指数(2.6分)均远远低于其周边的新天地商圈、豫园商圈。

  考虑到近几年国内外金融形势恶化,未来是否有足够多金融企业入驻该项目,也是不确定的。在商办举步维艰的当下,绿地还面临着该项目未来的招商、运营和销售考验。

  况且,虽然121亿的价格被称为“捡漏”,但与一个月前融创以148.87亿元接手泛海控股一份包含与中民外滩相邻的董家渡地区资产包相比,绿地控股仍然“买贵了”。要知道,融创中国获得的董家渡项目面积为12.03万平方米,且为100%权益。当然,融创与泛海控股之间也不是没有故事的好伙伴,这笔交易也是充满爱恨情仇,具体我们在下一篇详述。

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  疯狂转型,全面掉队

  要说董家渡既然有如此多“惊心动魄”的未知风险,张玉良为何火中取栗?

  那要从绿地这些年的发展来说。1992年绿地还是一家由上海农委和上海建委共同注资2000万成立的绿化公司。

  此后,抓住时代机遇,建设大型保障社区、商办超高层、空港高铁商务区、确立能源为第二支柱产业、控股城商行打造金融产业链甚至是走向海外等。20年时间,绿地完成了完成了蜕变,成为时代变革的样本之一。

  2012年绿地跻身《财富》世界500强,并列483位;2014年绿地一度超过万科成为当年国内地产圈的领头羊!

  2015年借壳上市时,绿地的开盘价达25.10元,市值迈过3000亿门槛超过彼时的万科和新鸿基,成为全球最大房企。

  改变是从2014年开始的。从那一年开始,张玉良启动绿地转型,不再聚焦房地产主业,开始轰轰烈烈的疯狂转型之旅。

  2014年起,绿地向“大基建、大金融、大消费”领域转型,成立金融平台,自建进口商品直销实体门店,甚至还开启航运物流产业、物流地产开发等领域转型,种种动作令人眼花缭乱,应接不暇。

  转型成果体现的很直接,2016年曾在2014年房地产行业排行第一的绿地,直接跌出前三名,至此,再未回到前三甲。

  绿队实实在在掉队了。但这似乎并未阻挡张玉良全面转型的决心。

  科创、健康产业集群、教育产业集团,甚至电玩,绿地的多元化体系越来越庞杂。

  2018年,绿地入股上海鹏塔既计划在2-3年内养成一个全国最大的电竞运营平台,还寄希望于协同传统业务,打造“地产+金融+电竞+”的新商业模式,诸如为未来建设绿地电竞小镇做准备等。

  多元和协同成为绿地近几年提及最多的核心词汇。但绿地的多元化几大块完全是分割的,造成资源浪费,没有有效互动,不是相关多元化,而是不相关多元化。没有有效合力,自然无法实现它要求的多元协同。

  一个来自绿地内部人士的真实心声是,绿地其实还是更擅长拿地盖房。今两年布局的科创、康养甚至教育均属于需长期投入且收益小而缓慢的行业,在产业方面目前还没有更好的故事可以呈现。

  与此同时,绿地也迎来了长期借款的集中偿付期。

  截至2017年底,绿地负债合计7518.72亿元,其中流动负债与非流动负债占比分别为76.24%和23.76%,流动负债合计5732.23亿元;在流动负债中,一年内到期的非流动负债占比12.72%,为728.96亿元。

  而至2017年底,绿地非流动负债1786.49亿元;其中长期借款1441.50亿元,于2019年到期占比46.80%,2020年到期占比31.70%。换言之,在长期借款中,2019年和2020年将面临一定的集中偿付压力。

  在没有任何进项的情况下,大企业都可以以半年为周期去算企业生死期!

  这样的生死关头,绿地似乎也开始转变思路。

  2018年,唱转型大戏为主角的绿地,出现在媒体版面上的开始是“强调销售回款,盘活现金流”。战略上回归一二线!

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  重回一二线挑战颇大

  是的,回归一二线!据点在上海的绿地,自从2014年启动转型以来,围绕着“大基建、大金融、大消费”三大战略转型,绿地控股将重心押注在三四线城市。在上海土地市场几乎”消失“。

  据不完全统计,2016年绿地在上海仅获得5宗地块,2017年仅新增上海奉贤区一宗1.59万平方米的土地,2018年拿下徐汇区一宗租赁地块。

  与此同时,绿地开始频繁在三四线城市拿地。

  据绿地方面透露,以建面计算,2018年,绿地新增土储约36%位于一二线城市及周边直接辐射区域,64%位于三四线城市。以占比超30%的高铁项目为例,基本都是位于类似安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市。

  2018年,为加快现金回流,绿地还专门设立一个200亿专项基金,专门布局三四线城市短平快项目。但这一拿地思路,在2018年9月峰回路转,绿地方面表示要快速回归一二线。

  随着三四线城市棚改货币化走低,三四线城市楼市风险在不断加剧。不少市场分析师认为,2019年一二线城市成交量保持稳定,而三四线城市将面临较大调整压力。

  对绿地来说,在转型困顿、借款偿付期来临之间,快速找回主场子,显然是颇为重要的一件事。对张玉良来说,这可能是董家渡最重要的意义,以此为据点,绿地终于重回上海城区。

  只是,仅靠董家渡,依然不能缓解绿地在一线城市土地储备持续紧张的局面。

  截至2018年上半年,绿地控股待开发的土地项目共计198个,但其中仅有11个项目位于北上广深一线城市。即便从开发土地面积来看也是类似情况,四大一线城市待开发面积占总待开发面积的比例仅为2.18%。

  虽然董家渡不能解决绿地一二线城市布局不均衡困局,但董家渡对绿地的未来至关重要,它关系着张玉良重归一二线的的战略,亦是一个全新的挑战。

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