“REITs交易所不仅是中国经济实现去杠杆、降负债目标的重要战略举措，还将吸引国际资本全面参与中国不动产存量和增量市场。而澳门正是发展REITs市场的理想之地。”被誉为“中国房地产之父”“中国REITs教父”的中国证券基金协会资产证券化委员会顾问、中房集团理事长孟晓苏日前接受记者专访时说。
REITs，即不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)的英文缩写，是指采取信托或其他组织形式，以公开或非公开方式发行收益凭证募集资金，由专门投资机构进行与房地产等相关资产的投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的集合投资计划。目前，美国拥有全球最大的REITs市场，日本紧追其后。
本月初，中国首批9单基础设施REITs项目经沪深交易所审核，完成战略配售、公共配售、网下发售，在一级市场发行完毕。孟晓苏认为，中国有望在全球REITs市场实现弯道超车，原因包括以下两个方面。
首先，中国境内拥有全球最大的不动产存量资产，包括基础设施和房地产。国家统计局数据显示，1995-2019年中国基础设施累计投资超140万亿元，年均增速16%；1999-2019年中国房地产开发投资累计110万亿元，年均增速超20%。更重要的是，在中央“房住不炒、租售并举”的政策指导下，房地产租赁市场潜力巨大，房企开始向“高周转、轻资产”的发展模式转型，通过发行类REITs产品能够降低负债率。
其次，中国企业在“一带一路”沿线积累了大量基础设施存量资产，这些基建项目的资产对应形成了中企的高负债和中国金融机构对东道国大量的政府贷款，而REITs通过吸收国际资本，能够帮助中国跳出这一“债务陷阱”。“推动‘一带一路’高质量发展，不仅指代工程质量，也应当包括投资质量和资金管理质量。”孟晓苏表示，只有吸收了国际资本，才能真正实现“一带一路”的共商、共建、共享。
孟晓苏告诉记者，在中国设立REITs交易所可选的地点有很多，包括海南、深圳、上海等，但澳门或者说横琴具有独一无二的优势。
一方面，澳门是粤港澳大湾区的关键一环，在横琴设立以人民币计价、以澳门法律和税制框架为基础的公募REITs交易所具有现实的可能性。澳门特区行政长官贺一诚在2020年4月首份施政报告中曾表示，“横琴有望建设成为高度自由开放、创新能力卓越、城市功能完善、生态环境良好的高质量发展区和优质生活区。”
另一方面，澳门是具有全球影响力的国际自由港和世界旅游休闲中心，也是全球极少数能长期保持财政盈余的经济体之一。特区政府如能参考美国、新加坡等成熟REITs市场的经验，出台相关免税优惠政策，势必会提高对REITs发起人和投资者的吸引力。
值得注意的是，澳门当前尚无信托、基金等领域的立法，在制定REITs相关法律规则时没有太多历史包袱和约束，可以充分借鉴国际REITs市场经验，加速研究制定完善的信托、基金、托管等相关法律法规。
“澳门REITs交易所有潜力成为面向中国境内，吸引长期国际资本(养老金、家族信托等基金)和国内居民资产配置的重要渠道。”孟晓苏说，“这也有助于澳门加快融入国家发展大局，加深与内地经济的联系。”(完)
