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经济性贬值

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经济性贬值(economic devaluation)

经济性贬值的概述

  经济性贬值,也称为外部损失,是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中的设备利用率下降,甚至闲置,并由此引起设备的运营收益减少。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际,国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报,因而,直接影响资产或物业的市场价值。

经济性贬值可分为以下几类:

  1.生产能力相对过剩引起的经济性贬值

  2.生产要素提价,产品售价没有提高引起的经济性贬值

  3.缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值

  评估确定成新率的损耗,包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。功能性贬值只是无形损耗的一种形式,而不是无形损耗的全部。经济性贬值则是资产外部原因引起的,为评估过程所特有。 经济性贬值额主要根据产品销售困难、开工不足或停止生产形成资产闲置等因素确定。资产使用基本正常时不计算经济性贬值。

经济性贬值的决定

  决定经济性贬值是否存在,研究报告必需来自目标财产和行业的经济性,极其即时的,评估基准日完成。研究可通过检验目标财产的收入史,以及任何地方或其他可以影响标的和其资产经济表现的因素。对典型房地产,尤其是小型普通物业,地方市场条件的影响就十分重要。分区制,地方经济,失业及行业因素都影响房地产价值。较大房地产物业可能不受地方经济影响,但是,受到地区,国家甚至全球经济的影响。代表性主要资产包括房地产和重要资本资产,以及相关影响(商业价值象有形和无形资产,流动资金)可被地方经济因素影响,但是通常更重要的是被行业经济条件影响。

  确定经济性贬值的第一步是调查影响企业和资产贬值的经济条件的存在。然后,调查任何经济性贬值的原因之后,必需以某种客观方式认证。经济性贬值存在于任何行业或资产,其特性为:其一,公司产品需求减低。其二,行业生产能力过剩;其三,原料供应出现断层。

  从某种程度上讲,经济性贬值类似于机会成本的概念,当某机器设备产生的经济回报率小于同价值资产产生的社会基准回报率时,该项资产的经济性贬值出现。通过单纯资金投资不能降低经济性贬值,但经济性贬值可以改变甚至通过改变行业条件降低为零,某种意义上讲,也有可能会出现“经济性增值”。

经济性贬值的计算

  经济性贬值的核算基准是重置成本-实体性贬值-功能性贬值后的余额。在具体计算过程中,不同的专家给出了不同的计算公式,其中比较重要的两个计算经济性贬值的计算公式,其一,经济性贬值额计算公式:经济贬值额=(RC-Dp-Df)*经济贬值率,其二,经济贬值额= RC*经济贬值率。以下是两种算法概况。

1、两种计算方法的介绍

  依据经济性贬值定义,在两版不同的《资产评估》教材中,给出了不同的算法。一种认为,经济贬值额= (RC-Dp-Df)*经济贬值率;另外一种认为,经济贬值额= RC*经济贬值率。两种算法的核心差在于是经济性贬值的核算基准不同。

2、产生的差异

  关于第一种算法,支持这种算法的人主要的依据是在计算过程中,企业资产的评估价格不能是负值。比如,如果一台机器设备,5成新。又由于市场竞争增加,只能 40%开车,如果使用经济性贬值额的计算应以评估对象的重置成本为基数,重置成本为100万,经济贬值率60%,那么:

  重置成本*经济贬值率=60万

  重置成本-实体贬值=100-50=50万

  评估值是:100-60-50=-10万

显然,对于五成新的设备给出-10万的评估价格是不合适的,从而得出第一种算法不成立的结论。

  支持第二种算法的人认为,经济性贬值是在复原重置成本的基础上发生贬值的因素之一,因而,如果在重置成本扣除实体性贬值、功能性贬值的基础上核算,必然存在对功能性贬值、实体性贬值的重复计算问题。由于公式不同,由此得到不同的结果,甚至,某公式还不能保证计算结果一定大于零;这样,可使用的资产在通过公式计算后会产生负值。

 
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