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产权异议登记

什么是异议登记

  异议登记是物权法上的重要制度,是指在不动产登记簿上记载对该不动产登记正确性的异议,破除登记的权利推定和公信力,排斥善意第三人的信赖,以此保护权利人和利害关系人的利益。它是为更正登记之前所采取的一种临时措施。异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济手段,它可以及时或临时性地提供一种保护,并与更正登记结合,形成保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系。

设立异议登记的必要性

  1.异议登记与公示公信制度相伴而行,能更好地协调登记权利人、事实权利人及交易第三人之间的利益,有利于缓和物权变动中公示公信原则对第三人保护的绝对性,弥补对真实权利人保护的漏洞。不动产以登记为公示方法,在不动产物权中表现为登记记载的状态与现实状况不符时,则登记有误。此时,事实权利人可以采取更正登记的方式彻底消除原来登记所具有的公信力,以更正后的登记确立新的 公信力。然而,更正登记提出之时当事人双方往往对是否属于错误登记有争议,因而更正登记的最终实现通常需要很长一段时间,而在更正登记做出之前,在法律上有无对原权利人和与错误登记有利害关系的人进行保护的方法,正是异议登记制度所要考虑的问题。

  2.近几年来,随着房地产市场交易日益活跃,房产权属关系日趋复杂,公民财产权利意识日益增强,当事人认为房屋权属登记机构颁发的房产证错误、侵害其房屋权益而提起行政复议、行政诉讼案件明显增多,急需设置一种新的行政救济制度来解决行政行为与民事权利争议之间的矛盾。

  随着科技的不断发展,各类制假活动也日益增多,因房产是价值较大的财产,在种种欲望的驱使下,利用虚假的身份证件、婚姻证件,甚至雇佣他人充当相关当事人来骗取房屋权属证书的事件屡屡发生。与此同时,一些新的法律法规实施后,原有的行政管理秩序和管理职权发生相应变化,使申请人提交的证明真实性得不到保证。而房屋权属登记机构的审查职权和能力有限,审查环节中只能凭当事人提交的登记文件作形式审查来确定是否颁发房屋所有权证书。虽然凭权属审查人员长期积累的经验可以发现一部分虚假书证和持假身份证件冒充房屋权利人来出售房屋或办理抵押的当事人,但不可能保证每一件虚假书证都能发现。

  没有能力、也没有权力对有关当事人的真实性进行全面的、实质性审查,加上登记发证有时限限制,颁证错误在所难免。而行政复议或行政诉讼又不解决民事权利纠纷。因此,设立登记异议制度很有必要也非常及时。为此,无锡市的《办法》增加了异议登记。

异议登记设立的作用

  异议登记记载于不动产登记簿,只在于昭示一个可能性,即在登记簿上记载的不动产物权的正确性问题上打一个问号,表明这个登记有可能是正确的,也有可能是错误的,第三人不可再信赖其一定是正确的。通过这种措施,在权利尚未最终确定归属之时,警示第三人,客观上也能起到降低登记权利人处分不动产的几率。因为有交易意向的第三人在看到登记异议之后,可能会因为对交易安全性的考虑而放弃与之交易的想法。即便有第三人愿意与登记权利人进行交易,那也是在自愿承担因登记确实有误时,真正权利人对不动产行使追及权之风险。异议登记制度是对抗现时登记公信力的一种制度,对事实权利人和利害关系人提供了周全的保护,有此制度可以避免法律对当事人保护上的顾此失彼或者是厚此薄彼。

  l.当房产权利归属发生争议时,可为未被登记确认的真实权利人提供一种进入纠纷程序的便利条件,以避免争议所指向的房产权利转移,使真实权利人丧失对该权利的控制。例如:王某与张某系夫妻关系,共同拥有某新村的一处房产,2005年夫王某持假离婚协议,并带一女性持从非法渠道购买的假身份证,到产权登记部门办理该房产离婚归并手续,将该处房产归并到王某名下。其妻张某因有人上门看房准备购买该处房产时,才知道房产证已经转移到王某名下并委托中介出售该房产。为避免损失,张某持有关书证到产权登记部门办理了异议登记手续,并到法院正式提出了离婚请求。异议登记及时限制了该处房产的转移,为张某向法院起诉争取了时间。

  2.可使行政复议或行政诉讼机关避免受理形式上为行政确权、而实质上为民事权属纠纷的案件,摆脱审而难决、无限循环的程序困境。例如:坐落于某新村的一处房产为杨某所有,杨某孤身一人,因中风住在小儿子杨乙家中休养, 由杨乙照料杨某的生活。2003年杨乙持房产证、土地证及杨某的委托书,与委托书确定的受托人一起到产权登记部门办理了房屋转让手续,将该处房屋转移到杨乙名下。当时,受理、审查人员并不知晓杨某中风无意识的情况,委托书上的委托原因是:因年迈行动不便而委托他人办理。这样,杨乙便顺利地领到了该房产的产权证。一年后,杨某的大儿子杨甲知道此事后,兄弟间发生了纠纷,并向法院提起行政诉讼,状告产权登记部门发证有误,要求撤消杨某与杨乙的房产交易行为。这起案件从形式上讲,是行政确权问题,但实质上,产权登记部门并没有过错,只是杨乙出具虚假书证而对杨某或杨甲造成的侵权行为,属于他们之间的民事纠纷。如果进行民事诉讼,因产权登记部门已经确权给了杨乙而没有依据,而进行行政诉讼又不是确权的问题,无法受理。而通过异议登记则可以先行将该处房产限制转移,再进行民事诉讼。如果法院确认杨甲的诉讼依据有效,产权登记部门就可以杨乙提供虚假证件为由撤消其交易行为,收缴并注销核发给杨乙的产权证。

异议登记的特点

  涉及异议登记的条款有两条,其中,第四十六条规定:房屋权属登记的利害关系人认为房屋权属登记册记载的房屋所有权人与实际状况不一致的,可以持与房屋权利相关的材料,提出登记异议。登记机构应当在受理登记异议申请的当日,将异议事项记载于房屋权属登记册以警示第三人,该异议登记满三个月失效。这一条款体现了登记异议制度的三个特点:

  1.适用范围的有限性。本制度仅适用于对房屋权属登记册记载的房屋所有权真实性的异议,不适用于其他房产权利。或许有人会问:异议登记不就是将以前的人民来信对档案的限制变个形式嘛?其实不然。异议登记是可以将以前一部分人民来信的情况,利用登记的形式进行限制,但不是将人民来信这一形式简单地变更为异议登记。这一特点表明:只有对房屋权属登记册记载的房屋所有权真实性有异议的,才适用于异议登记这一形式。而对于反映房屋租赁纠纷、以房产证作抵押进行借贷未办抵押登记而引起纠纷等情况的人民来信,则不能作为异议登记予以限制。

  2.功能上的警示作用。登记异议的功能是警示第三人,即申请人通过登记册上登记异议记载,向可能与登记册记载的权利人发生交易的第三人发出警示信息,以阻断可能进行的交易。权属登记机构受理当事人的异议登记后,其计算机管理系统会将这处房产予以限制转移的提示,一旦登记册上记载的权利人在异议登记有效期内前来办理转移手续,系统会予以提示,告诫发生交易的第三人:该处房产权利归属存在争议,正受异议登记的限制,从而阻断可能进行的交易。

  3.登记异议的时效受严格限制。本条规定登记异议满3个月失效。异议登记是一种临时性的救济手段,这条规定的立法意图表明,异议登记仅为权利归属争议当事人进入纠纷程序前提供过渡性保护,为其进入纠纷处理程序的前期准备工作提供必要的时问,同时也约束和防止滥用这一程序性权利,即其确实须为解决权利归属争议而利用这一制度。提出异议登记人可以通过异议登记的这段宽限期,做好进诉讼、仲裁、行政处理程序的准备,最终通过诉讼、仲裁或行政处理程序解决其实体权利归属纠纷。最后,由司法机关或行政复议机关的裁定、仲裁、行政复议结论,或异议登记当事人与权属登记册记载的权利人达成的调解协议等判断异议登记的准确性。如果确认权属登记册记载有误,可予以更正登记。异议登记仅仅是登记异议,而不具更正的效力,更正登记才具有终局性。

  4.为保护房屋权属登记册记载的真实权利人因他人滥用异议登记而受到损害,《办法》第四十七条做出了“异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后,原申请人就同一事项再次提出登记异议,登记机构不予登记”的规定。对于恶意利用异议登记程序的当事人,如果造成真实权利人损失的,应追究其民事赔偿责任。

异议登记的失效

  1.异议登记除斥期间已过而没有提出更正登记申请的。异议登记作为更正登记之前的一种临时性措施,如果许可其长期存在,则有对不动产物权秩序造成不稳定状态的消极作用。为使不动产物权状态早日恢复正常,法律必须限制异议登记生效的除斥期间。《办法》规定了异议登记的有效期为3个月,逾期没有提出更正登记申请的,自动失效。

  2.嗣后证实登记簿记载正确的,异议自始失效。更正登记是异议登记的后序程序。进行异议登记后又申请更正登记,申请人有证据证明原登记错误而获得支持的,则为更正登记,将已先行记载的异议落实为登记簿上明示的权利。更正登记不被支持的,原登记仍具有正当性,而异议登记则自始失效。

  3.申请异议登记人申请撤销异议登记的。异议登记申请人在记载异议之后发现自己认识有误而主动要求撤销异议登记的,异议登记自然失效。

异议登记与征询异议的区别

  日常工作中还有一种公告征询异议的情况。如:房产证遗失申请补证后,登记机构会公告征询异议,公告期内如有当事人提出有效异议,登记机构则暂停办理该起业务。那么,征询异议与异议登记有何不同呢?

  1.两者的目的不同。登记机构进行公告征询异议的目的,就是为了征询对当事人申报事项的异议。公开向公众征询异议,可以在一定程度上帮助行政机关及时发现虚假不实的申报,减少登记机关的工作失误。而异议登记是对在不动产登记簿上记载的登记信息正确性的异议。征询异议中提出的异议,是对申请权属登记的申报行为过程是否属实、可能存在虚假申报的情况提出的异议,而异议登记是对权属登记的事项或确定权利人的结论提出的异议。

  2.两者的有效期限不同。异议登记作为一种临时性的措施,使原来已经记载于登记簿的权利处于不确定状态,如果长期维持这一状况,显然会对真正的权利人造成损害,也违背了设置不动产登记簿的本意。因此,对此要规定除斥期问,即给异议登记以一定的有效期限。异议登记的有效期限届满,异议登记的效力即告消灭。如果申请人确实还需要对该房地产权利进行限制的,应在异议登记的有效期限届满前向人民法院申请财产保全,而不能采用再次提出产权异议的方法。

  公告征询来的异议,如权属证书遗失等的申报过程中提出的异议,大多不是对登记事项提出异议,而是诸如第三人认为申报人是将房产证作为担保向其借款或对其他事项进行担保、因欠第三人的钱而将房产证作为抵押物交给第三人的行为等等。按《城市房屋权属登记管理办法》第三十五条的规定:经公告无异议时,方可予以补发权属证书。建设部房地产业司对《城市房屋权属登记管理办法》的条文释义也明确“无异议的方能补发”。因有异议存在,当然就不可予以补发权属证书,暂停办理存在异议的权属申报也就无时间的限制,只有等异议消除后方可予以补发。总之,异议登记是不动产物权登记制度中的一项重要制度,与更正登记相结合一同对登记错误情况下的权利人或利害关系人进行保护。异议登记制度有利于完善我国不动产登记制度,平衡当事人之间的利益保护。

相关条目

  • 产权预告登记
  • 征询异议
  • 产权更正登记
 
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