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住房信贷银行

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什么是住房信贷银行

  所谓住房信贷银行,是以契约型的互助储蓄住房金融体系为依托,以低息贷款为卖点的专业住房金融机构。住房信贷银行可为居民提供一种住房资金积累和融资方式,弥补公积金归集和贷款的不足。在服务范围上,可以成为公积金体系的补充,为私营企业、“三资”企业和外商驻华机构的员工、个体工商业者和在城镇购房的农转非人员等服务。

住房信贷银行概述[1]

  住房信贷银行美国将其称为住房信贷体系,它与农业信贷体系和进出口银行一样同属于联邦代理机构,具体包括联邦住房贷款银行委员会及其所属银行、联邦住宅抵押贷款公司、联邦住宅管理局、联邦全国抵押贷款协会等机构。

  日本将其称为住宅金融公库,属政府的金融机构。

  英国将其称为住房协会,其资金来源主要是协会会员交纳的股金和吸收的存款(美国和日本的这类金融机构可以发行债券和接受政府资金),住房协会吸收的股金和存款一律付息,利息通常高于银行,且有减免税优惠,这就使得住房协会对小额储蓄者具有很大的吸引力;另一方面,住房协会所吸收的存款和股金的利息按日计算,每年付息两次,但有许多利息并不支付现金,而是把应付利息加到原来的投资上,这等于自动增加资金流入。其资产的90 %用做购买新旧住房的抵押贷款,10%用做土地担保贷款和无担保贷款。这类贷款的偿还期可达15-25年,由借款人偿还。其偿还和付息有两种形式,一种是借款人按月偿还利息,本金则分期偿付,一般是最初几年支付利息,剩余期限偿付本息,但利息按本金递减计算。另一种形式是抵押贷款和借款人的定期人寿保险相结合,借款人在借款期间按月支付利息,同时缴纳人寿保险费;人寿保险到期时,借款人就用去到期的保险收入偿还抵押贷款本金。

我国目前住房金融体系的局限性

  目前我国居民收入相对房价比例偏低,高档住宅供过于求,而针对广大中低收入阶层的经济适用房缺口加大,住宅供求严重不平衡。针对这种情况,近期出台的“国十五条”中明确提出“要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”

  我国所采用的住房金融体系属于强制性储蓄的公积金住房金融体系。截至2005年末,全国住房公积金缴存总额为9759.5亿元,实际缴存职工人数为6329.7万人。截至到2006年5月,天津市职工累计缴存住房公积金 383.77亿元,发放个人住房公积金贷款286.01亿元。2005年全年发放个人公积金贷款56.92亿元,同时相应带动银行组合贷款65.4亿元。

  可见按照目前的住房公积金制度规定,虽然住房公积金有效带动了商品房销售,但其覆盖率有限,存款数额形式固定,贷款数额有限,支持中低收入职工购房的效果不佳。特别是获得公积金贷款需要收到缴存时间和额度的限制,居民主动性较弱,因此公积金贷款很难满足大部分购房需求,许多购房者不得不因此选择利率较高的商业按揭贷款,加重了还款负担,也提升了商业银行的信用风险。

  住房信贷银行一是在服务范围上补充了公积金,包括私营企业、“三资”企业和外商驻华机构的员工、个体工商业者和在城镇购房的农转非人员等这些群体被排斥在住房公积金的服务范围之外,而住房信贷银行正是面对这些群体开展业务的;二是在资金数目上补充公积金,由于公积金建立的时间较短和职工工资普遍较低,导致公积金归集十分有限,同时住房公积金还规定了贷款的最高限额,难以满足大多数人住房融资需求,而住房储蓄则为居民提供了一种住房资金积累和融资方式可以弥补公积金归集和贷款的不足。

中国第一家住房信贷银行

  中德住房储蓄银行是中国第一家住房信贷银行(住房储蓄银行),于2004年2月15日正式开业。是由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资组建的银行。

  中德住房储蓄银行的合资中方是中国建设银行股份有限公司,是在国内外具有重大影响、拥有广泛的客户群体及市场资源、综合竞争实力雄厚的大型股份制商业银行。中德住房储蓄银行的合资外方系德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司,是欧洲最大、最成功的住房储蓄专业银行,其设在欧洲其他国家的合资银行均在所在国住房金融市场上占有领先地位。中德住房储蓄银行初期将在天津开展业务,随后逐步向全国推进。

  中德住房储蓄银行的诞生凝聚着中德两国政府、中德双方股东高层领导人的心血和期望。引入该项目的意义与普通的经济项目不同,其体现着两国政府在国民经济和社会保障体系领域间的合作,有助于我国政府倡导的“建立和谐社会”目标的实现。而这正是由于中德住房储蓄银行的专营业务——住房储蓄产品的特性决定的。

  “先存后贷,利率固定,专款专用,封闭运作”这些独特特性决定了住房储蓄产品所具有的重要作用:

  1)抑制通货膨胀的同时,促进国民经济的发展。

  “先存后贷”将那些本来要用于短期存款形式或用于眼前消费目的的资金集中到了长期的住房储蓄资金中,配贷资金(存款加贷款)的“专款专用”,限定了住房储蓄资金只能用于住房目的,又将这些短期资金转化为长期投资,由此减少了短期货币市场对通货膨胀的影响,而“封闭运作”又决定了用于贷款的资金仅来源于那些事先为购房而积累起来的资金,不会造成国家增发货币量。此外,通过将住房储蓄积累起来的资金不间断的投入到住宅产业经济中去,会带动相关产业的发展并可提供相当多的就业机会,从而促进国民经济的发展。

  2)在不增加政府负担的前提下,改善居民的居住条件,促进社会稳定。

  “居者有其屋”是政府为之努力的目标之一。住房储蓄为老百姓提供了一种安全、可靠的住房金融工具,通过将自有资金的积累和融资手段有机结合的方式,刺激个人为住房积累资金从而使其有能力进行住房投资,这样做不仅能够改善居民自己的居住条件,也能够减轻国家建设住房的繁重任务和负担。因此,能够向社会提供集经济效益和社会效益为一体、促进经济和社会朝着良性循环方向发展的住房储蓄产品,是中德住房储蓄银行的骄傲,也铸定了中德住房储蓄银行所从事事业的高尚属性。

  中德住房储蓄银行的管理体制是董事会领导下的行长负责制。董事会是最高权力机构,负责决定公司的全部重要事项;行长全面负责日常经营管理工作、向董事会汇报工作并受董事会领导。“权责明确,管理科学,内控严密,运营长效安全”系公司致力于建立的治理结构。

  中德住房储蓄银行倡导“团队精神、诚实守信、风险控制、业绩导向、不断创新、灵活高效”的企业理念。它将致力于将德国施豪银行的成功经验、先进技术和服务理念与中国建设银行良好的社会信誉、丰富的人力和网络资源、对本土市场的认知等优势有机地结合在一起,竭诚服务于社会,实现其高尚事业的圆满成功。

参考文献

  1. ↑ 孙绍年《货币银行学》[M]第三章 金融机构体系
 
关键词