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重复销售定价技术

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重复销售定价技术(Repeat Sales Pricing Technique)

什么是重复销售定价

  所谓重复销售定价技术,是以销售两次或以上的房屋为数据来源:当一间房屋再一次被出售后,其新价格会在一段时间后与旧价格作比较,从而得出房价变化的数据。

  重复销售定价技术是由卡尔·凯斯(Karl Case)和罗伯特·席勒(Robert Shiller)研发的。该技术于1980年代初发明后,先被发明人用于独立编制房地产价格指数,不久被标准普尔公司购买,成为该公司编制“标准普尔/凯斯-席勒住宅价格指数”的基本方法。今天,标普房价指数,特别是针对全美10个和20个都市圈标志的标普房价10综指和20综指,是美国地产界最为权威的商业性房价指数。后来,美国政府(联邦住宅事业监督办)在编制涵盖全国的联邦房价指数时,也沿用了上述“重复销售定价”技术。目前,该技术已经被全球业界公认为编制房价指数的最基本技术。

重复销售定价的原理

  其核心方法论就是:它以跟踪同一套住宅重复销售时的价格变动为核心,通过大样本、权重平均等方法,计算出出某个地区房价变动的整体趋势。由于跟踪同一套住宅的售价,就避免了新房与二手房、市中心与市郊住宅、高档与低档物业在不同时期的供给比例变化,而造成的平均房价的虚假波动。此外,该计算方法还会剔除一些异常情况,如同一套住宅在6个月内的多次倒手(通常意味着虚假炒作),同一套住宅价格的发生异常变动(通常因为房子做了重大改建,或者因为房主因特殊原因而“甩卖”)等情况。它还会联系两次销售之间的时间间隔,给予不同权重,一般来说,销售间隔越长,权重越低,因为在一个长时期间隔中,房子通常已经改建过,不再是“同一所住宅”了。