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空置房

空置房(vacant dwellings)

什么是空置房

  什么叫“空置房”?有人给的定义是:“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”;有人认为空置房指那些建成之后没有卖出去的房子,已经卖出去的不算,而究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置?是一个月、三个月还是半年?众说纷纭,至今尚无统一标准。

  据专家介绍,以美国为例,空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋;空置率是由空置房除以全社会房屋得出。而目前,中国的空置房是指竣工后尚未售出的房屋,而人们所说的空置率,多是用全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。[1]

空置房的类型[2]

  研究房屋空置问题,还必须分析房屋空置的类型,以便采取措施解决不正常空置房屋问题,使房屋空置率保持在正常水平。

  空置房屋可以分为两大类,即正常空置房屋与不正常空置房屋。

  所谓正常空置房屋,是指房屋符合社会需要,其价格合适,并处于正常的待售时间中(如暂设定为一年)的房屋。

  所谓不正常空置房屋,是指房屋不符合社会需要,或其价格过高、已超过正常待售时间(如一年)而仍未能出售或出租的房屋。

  根据不正常空置房屋形成因素的不同,我们可以将不正常空置房屋分为以下四种类型:

  1.结构性空置房屋,即由于房屋供给结构与房屋需求结构不符合而形成的空置房屋。如高档房屋供给量超过市场需求量,而中低档住房供给量不足,致使一部分高档房屋成为空置房屋;或者由于户型结构不合理,大户型房屋过多,也会使一部分大户型房屋成为不正常空置房。

  2.购买力不足型空置,即由于社会对房屋的购买力小于空置房屋的总价格,而导致一部分房屋处于不正常空置状态。如有的城市近几年房屋价格涨幅太大,每年价格上涨达到10%以上,再加上房屋供给量增加,致使空置房屋价格总额大幅度上涨,远远超过了社会对房屋的购买力,从而使相当一部分房屋长期空置。

  3.功能性空置房屋,即由于房屋的内部功能不全或外部环境及配套设施不完善,影响了房屋的使用功能而使其长期空置。这类空置房屋在各个城市中也有相当比例。

  4.投资或投机型空置房屋。一些城市为了从政策上支持房地产业发展,允许或鼓励把房屋作为投资品买卖,于是,近几年一些城市不同程度地形成了一定数量的投资性和投机性购房。这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋,并从中获取利润。因此,被投资者和投机者购买的房屋,必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于房屋被他们转手买卖之后,增加了交易成本,提高了房屋价格,必然会在市场上延长空置时间,从而产生投资和投机性空置房屋。

  投资和投机型空置房屋具有很强的隐蔽性和欺骗性。因为按照我国现行统计方法,这部分房屋是作为被销售出去的房屋统计的,但实际上,投资和投机者又将这部分房屋拿到中介公司挂牌上市了,因此,它应该属于本文所说的空置房屋。据上海房地局最近的一次调查,在浦东新区近两年内新建成并出售的商品房中,房主购买后一次没来的有近50%[2]。由此可以推断,这些房主购房并不是为了自住,而是为了投资或投机,这50%的商品房就是投资或投机性空置房。在一些炒房盛行的城市,这类空置房屋已经占了相当大的比例。

  分析空置房屋的类型及各类空置房屋的数量,对于我们解决不正常空置房屋问题,保持房屋空置率的正常水平,具有重要的意义。

参考文献

  1. ↑ 房屋空置率已超国际警戒线? 媒体称缺乏根据.东方网.2003年1月13日
  2. ↑ 房屋空置率的计算和解决房屋空置率过高的对策

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