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管理红利时代下的万科:向制造业学习

生意场 2021-04-02 09:33:03 来源:证券时报

  早在2012年,万科就提出了“白银时代”的概念,当时极富争议,直到近两年才得到行业的广泛认可。去年,郁亮提出行业已进入“管理红利时代”的观点却没有遭遇任何阻力,在这个年报密集的3月份被同行频频提及。

  大家都已经意识到,房地产行业的时代确实切换了。作为穿越多个时代的“长跑者”,万科对趋势的把握能力毋庸置疑,其怎么说、如何做,深刻影响着房地产行业。

  3月30日晚间,万科披露2020年度报告,去年实现营业收入营业收入4191.1亿元,归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%;开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%;基本每股收益3.62元,同比增长4.52%。2020年度,万科拟派发现金股息145.22亿元,同比增长23%,分红金额占归属于上市公司股东的净利润的34.98%。以万科2020年底总股本计算,每10股派送12.5元(含税)现金股息。可以看出,万科的业绩保持了稳健增长。

  31日上午,万科以网络视频直播的方式召开业绩推介会。一如既往,万科董事会主席郁亮携总裁祝九胜、首席运营官王海武、财务负责人韩慧华、董秘朱旭等人出席。

  踏实向制造业学习

  在回答现场记者提问时,郁亮再度阐释了何为“管理红利时代”以及万科的看法。

  所谓“管理红利时代”,郁亮最早在2020年6月30日的万科股东大会上对外提出。他当时表示,此前房地产行业经历过土地红利和金融红利,分别看重的是土地储备和金融杠杆工具,现在进入了管理红利时代,开发之外的运营变得尤为重要。在去年9月的万科媒体交流会上,郁亮进一步阐释管理红利时代,表示现在的“三道红线”的影响力不亚于2002年实施土地招拍挂。“2002年之前是土地红利阶段,之后进入金融红利阶段。”郁亮表示,“现在进入了管理红利阶段,‘三道红线’让所有发展商再次来到统一起跑线,所有优势归零。但是有一点是不变的,对客户好,有好产品、好服务一定可以活下去。”

  当时郁亮还说,“在之前两个阶段,也有很多有优势的公司没活到今天,管理红利阶段更离不开好产品、好服务,这是我们的根本。唯有好产品、好服务才有未来,才能保证活下去、活得好、活得久。”

  万科是危机感驱动的公司,无论是之前的“白银时代”概念,还是这一次“管理红利时代”的提出,都可以印证这一点。房地产行业进入管理红利时代,万科自己看的透彻,认识到这个时代以“充分竞争”为主要特征,必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。在年报的表述中,万科将开发与经营并重,从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角,聚焦提升综合住区的开发和服务能力。

  在业绩推介会上,郁亮再一次强调,房地产行业已经进入管理红利时代。“房屋回归居住属性,房地产也应该回归实业属性,这是一个不可逆转的趋势。”郁亮表示,“回归实业属性,意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢,意味着房地产开发业务转向开发经营并重,开发越来越像耐用消费品,经营像服务业,企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了,不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。”

  郁亮认为,房地产行业未来的竞争会更加全面和激烈,出路只有一条,踏踏实实向制造业学习,通过劳动挣加工制造和服务的钱。郁亮举例,家电行业证明,处于管理红利时代的行业依然大有可为。“白色家电行业10多年前就进入了‘管理红利时代’,家庭‘三大件’早已不再短缺,2007年市场已逐渐饱和接近‘天花板’。”郁亮说,“但经过残酷的行业洗牌,存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔,最终都凭借着产品性价比越来越高赢得了市场,给股东创造了良好的回报。”

  郁亮以美的具体举例:正是在家电行业的管理红利时代,美的确定了“产品领先、效率驱动、全球经营”的战略变革方向,通过数字化变革、渠道变革和“T+3”柔性生产模式大幅提升经营效率,无论是产品力还是盈利能力都有了明显提升,回报水平也很优秀。

  在去年召开的年度股东大会现场,就有股东将万科ROE与格力电器相比较,询问管理层是否有计划提高这一指标。郁亮当时回答,“董大姐(格力电器董事长董明珠)是我们学习的榜样。”格力电器的加权平均ROE常年维持在25%以上,万科的表现亦相当好,加权平均ROE连续10年维持在19%以上。万科的要求是速度、规模不能降,ROE不能低,负债不能冒险,多方面因素平衡的比较好。

  机会在哪里?

  在年报中《致股东》一节,万科表示,管理红利时代充满未知与挑战,但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险之后,万科也在问自己一个问题:“行业的机会在哪里?”万科回答了4个方面的机会:来自客户的需求、城市的发展、对存量价值的挖掘,以及科技释放的价值,只有主动适应变化者,才有可能穿越荆棘,抵达成功的彼岸。

  万科认为,客户需求并非常量,而是容颜多彩的时间玫瑰。当网络原生一代成为市场主流,他们的偏好绽放出前所未有的多样性,面对全新的画布,谁能更深刻理解客户内心的向往和期待,谁才能成为更杰出的美好生活场景师。去年下半年开始,万科开始做出“年轻化”的尝试,比如联合新裤子乐队发新歌、打造“筋厂”等。越来越多年轻人成为万科的服务对象,万科要提升在年轻人,尤其是“95后”群体中的存在感。

  郁亮在业绩推介会上表示,疫情加速了客户需求的变化,从住宅开发的竞争力转向综合住区的竞争力,未来是全能选手的竞技赛。同时,郁亮认为租赁市场需求广阔,中央经济工作会议、十四五规划纲要中,对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排,篇幅比房地产市场要长得多。万科在2007年就尝试了国内第一个集中式租赁住宅,2014年大规模发展,目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业,整体出租率达到95%。

  城市的发展是房地产行业的另一大机会。郁亮认为,随着城市化进入第二阶段,建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力,城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必要元素。

  其中的城市更新,已经成为万科的新赛道,最近两年陆续打造上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、深圳南头古城、苏州淮海街、福州烟台山等多个项目,均成为当地居民网红打卡去处,受到政府和社会认可。“更新活化不是简单的推倒重建,而是要尊重历史风貌,保留城市记忆,做到有机更新。”郁亮说。在“轨道+物业”的TOD模式方面,万科提前布局,近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为所在城市的TOD综合开发代表项目。

  万科的发展战略多次迭代,从之前的“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”,又到2018年升级为“城乡建设与生活服务商”,并细化为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田和和谐生态建设者4个角色,与城市同步发展、与客户同步发展两条主线。现在看来,万科近年来的业务布局,将会成为其在管理红利时代获得胜利的坚实基础。万科当前的业务框架为6大BG(事业集团,包括五大区域和物业板块)、7个BU(事业部,包括食品、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育)。万科的要求是,在涉足的各个领域做到数一数二、领先领跑,为可持续发展奠定良好基础。

  万科物业板块在2020年动作频频,运营主体名称由万科物业更名为万物云,向空间科技服务商转变,布局“社区空间服务”、“商企空间服务”、“城市空间服务”等业务板块。万科年报显示,2020年,万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%;年末累计在管面积5.6亿平方米,其中一半来自于万科以外的项目,签约及接管面积持续扩大。对比其他上市物业公司的营收数据,万物云的规模仍然位列行业第一,且在管面积来自于母公司体系外的项目比例优势明显。

  万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商,截至2020年底开业规模达14.24万间,实现全年营业收入25.4亿元,同比增长72.33%,整体出租率超过95%;万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商,2020年管理项目实现营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%,累计在44个城市管理148个项目,可租赁建筑面积达1148万平方米。

  集中回应热点问题

  在业绩推介会现场,投资者及媒体关心的问题集中在政策、“三道红线”、纾困泰禾进展等方面,万科高管团队一一进行了解答。

  关于房地产行业的政策,郁亮认为是一贯的,共同源头就是“房住不炒”。郁亮表示,去年下半年以来,政府针对行业出台了一系列重要政策,从三道红线、贷款集中度管理到土地供应双集中,每一项政策出来都会引起非常多的关注。如果说政府最初提出“房住不炒”时,市场上还有些侥幸心理,那么过去4年的政策调控,应该让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性。

  截至2020年底,万科处于“三道红线”的“黄档”。剔除预收账款款后的资产负债率70.4%,略高于监管要求的70%水平。另外两项指标,万科现金短贷比1.8倍,净负债率18.1%,对比监管要求均有较大的安全距离。韩慧华对此表示,万科致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级,资金状况和资债指标健康,会继续坚持稳健的策略,有信心在一季度回到“绿档”。

  万科对于泰禾的投资纾困进展,祝九胜给出了最新回应,并不乐观。祝九胜表示,万科能否入股泰禾有严格的前提条件,目前进度距离入股还有相当的难度,解题的钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。万科帮忙泰禾但“不会给自己添乱”,只有在达成全面债务重组方案的情况下才达到入股条件。

  对于近期流传的万科与泰禾成立合资公司一事,祝九胜回应称,泰禾的解题钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。目前正在酝酿的操盘公司不是接盘公司,并不承接项目的债权债务关系。泰禾问题的整体解决还需要较长时间,但少数项目有可能先行解套。相关各方正在商议成立操盘公司,对于少数条件较好、能达成债权债务谅解、相关各方协同支持的项目,尝试通过盘活项目自身资源,恢复开工和销售,目前具体的方案还在探讨过程中。

  对于如何适应管理红利时代竞争的提问,祝九胜回答,管理红利时代要求万科不能有致命的短板,且要打造自己的强项。管理红利时代以充分竞争为特征,竞争烈度强很多,均好无短板是必然要求。在每个选定的赛道上建立领先的竞争优势,从规模数量的竞争转化为为客户创造价值的竞争。“通俗来讲,管理红利时代需要把客户服务好,把产品做好,把生态打造好,把投资者关系要做好,多个维度的要求都更高了。”祝九胜说,“我们要努力工作,度日如年,有信心适应管理红利时代的挑战。”

  此外,朱旭还在介绍中透露,万科借助科技赋能实现营销数字化,自主开发的小程序易选房成为连接潜在购房客户和公司的线上入口,累计GMV(成交额)已经达到2680亿元,总用户超过1000万。

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