早在2012年，万科就提出了“白银时代”的概念，当时极富争议，直到近两年才得到行业的广泛认可。去年，郁亮提出行业已进入“管理红利时代”的观点却没有遭遇任何阻力，在这个年报密集的3月份被同行频频提及。
大家都已经意识到，房地产行业的时代确实切换了。作为穿越多个时代的“长跑者”，万科对趋势的把握能力毋庸置疑，其怎么说、如何做，深刻影响着房地产行业。
3月30日晚间，万科披露2020年度报告，去年实现营业收入营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%；开发经营业务实现合同销售金额7041.5亿元，同比增长11.6%；基本每股收益3.62元，同比增长4.52%。2020年度，万科拟派发现金股息145.22亿元，同比增长23%，分红金额占归属于上市公司股东的净利润的34.98%。以万科2020年底总股本计算，每10股派送12.5元(含税)现金股息。可以看出，万科的业绩保持了稳健增长。
31日上午，万科以网络视频直播的方式召开业绩推介会。一如既往，万科董事会主席郁亮携总裁祝九胜、首席运营官王海武、财务负责人韩慧华、董秘朱旭等人出席。
踏实向制造业学习
在回答现场记者提问时，郁亮再度阐释了何为“管理红利时代”以及万科的看法。
所谓“管理红利时代”，郁亮最早在2020年6月30日的万科股东大会上对外提出。他当时表示，此前房地产行业经历过土地红利和金融红利，分别看重的是土地储备和金融杠杆工具，现在进入了管理红利时代，开发之外的运营变得尤为重要。在去年9月的万科媒体交流会上，郁亮进一步阐释管理红利时代，表示现在的“三道红线”的影响力不亚于2002年实施土地招拍挂。“2002年之前是土地红利阶段，之后进入金融红利阶段。”郁亮表示，“现在进入了管理红利阶段，‘三道红线’让所有发展商再次来到统一起跑线，所有优势归零。但是有一点是不变的，对客户好，有好产品、好服务一定可以活下去。”
当时郁亮还说，“在之前两个阶段，也有很多有优势的公司没活到今天，管理红利阶段更离不开好产品、好服务，这是我们的根本。唯有好产品、好服务才有未来，才能保证活下去、活得好、活得久。”
万科是危机感驱动的公司，无论是之前的“白银时代”概念，还是这一次“管理红利时代”的提出，都可以印证这一点。房地产行业进入管理红利时代，万科自己看的透彻，认识到这个时代以“充分竞争”为主要特征，必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。在年报的表述中，万科将开发与经营并重，从单一住宅产品开发转向全品类、全周期视角，聚焦提升综合住区的开发和服务能力。
在业绩推介会上，郁亮再一次强调，房地产行业已经进入管理红利时代。“房屋回归居住属性，房地产也应该回归实业属性，这是一个不可逆转的趋势。”郁亮表示，“回归实业属性，意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产开发业务转向开发经营并重，开发越来越像耐用消费品，经营像服务业，企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。”
郁亮认为，房地产行业未来的竞争会更加全面和激烈，出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。郁亮举例，家电行业证明，处于管理红利时代的行业依然大有可为。“白色家电行业10多年前就进入了‘管理红利时代’，家庭‘三大件’早已不再短缺，2007年市场已逐渐饱和接近‘天花板’。”郁亮说，“但经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业比如美的、格力、海尔，最终都凭借着产品性价比越来越高赢得了市场，给股东创造了良好的回报。”
郁亮以美的具体举例：正是在家电行业的管理红利时代，美的确定了“产品领先、效率驱动、全球经营”的战略变革方向，通过数字化变革、渠道变革和“T+3”柔性生产模式大幅提升经营效率，无论是产品力还是盈利能力都有了明显提升，回报水平也很优秀。
在去年召开的年度股东大会现场，就有股东将万科ROE与格力电器相比较，询问管理层是否有计划提高这一指标。郁亮当时回答，“董大姐(格力电器董事长董明珠)是我们学习的榜样。”格力电器的加权平均ROE常年维持在25%以上，万科的表现亦相当好，加权平均ROE连续10年维持在19%以上。万科的要求是速度、规模不能降，ROE不能低，负债不能冒险，多方面因素平衡的比较好。
机会在哪里？
在年报中《致股东》一节，万科表示，管理红利时代充满未知与挑战，但危与机永远是一枚硬币的两面。在正视变化与风险之后，万科也在问自己一个问题：“行业的机会在哪里？”万科回答了4个方面的机会：来自客户的需求、城市的发展、对存量价值的挖掘，以及科技释放的价值，只有主动适应变化者，才有可能穿越荆棘，抵达成功的彼岸。
万科认为，客户需求并非常量，而是容颜多彩的时间玫瑰。当网络原生一代成为市场主流，他们的偏好绽放出前所未有的多样性，面对全新的画布，谁能更深刻理解客户内心的向往和期待，谁才能成为更杰出的美好生活场景师。去年下半年开始，万科开始做出“年轻化”的尝试，比如联合新裤子乐队发新歌、打造“筋厂”等。越来越多年轻人成为万科的服务对象，万科要提升在年轻人，尤其是“95后”群体中的存在感。
郁亮在业绩推介会上表示，疫情加速了客户需求的变化，从住宅开发的竞争力转向综合住区的竞争力，未来是全能选手的竞技赛。同时，郁亮认为租赁市场需求广阔，中央经济工作会议、十四五规划纲要中，对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排，篇幅比房地产市场要长得多。万科在2007年就尝试了国内第一个集中式租赁住宅，2014年大规模发展，目前已成为中国最大的集中式长租公寓企业，整体出租率达到95%。
城市的发展是房地产行业的另一大机会。郁亮认为，随着城市化进入第二阶段，建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力，城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必要元素。
其中的城市更新，已经成为万科的新赛道，最近两年陆续打造上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、深圳南头古城、苏州淮海街、福州烟台山等多个项目，均成为当地居民网红打卡去处，受到政府和社会认可。“更新活化不是简单的推倒重建，而是要尊重历史风貌，保留城市记忆，做到有机更新。”郁亮说。在“轨道+物业”的TOD模式方面，万科提前布局，近两年开发运营的深圳臻湾汇、上海天空之城、杭州天空之城、重庆天地等多个项目也已成为所在城市的TOD综合开发代表项目。
万科的发展战略多次迭代，从之前的“三好住宅供应商”到“城市配套服务商”，又到2018年升级为“城乡建设与生活服务商”，并细化为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田和和谐生态建设者4个角色，与城市同步发展、与客户同步发展两条主线。现在看来，万科近年来的业务布局，将会成为其在管理红利时代获得胜利的坚实基础。万科当前的业务框架为6大BG(事业集团，包括五大区域和物业板块)、7个BU(事业部，包括食品、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育)。万科的要求是，在涉足的各个领域做到数一数二、领先领跑，为可持续发展奠定良好基础。
万科物业板块在2020年动作频频，运营主体名称由万科物业更名为万物云，向空间科技服务商转变，布局“社区空间服务”、“商企空间服务”、“城市空间服务”等业务板块。万科年报显示，2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；年末累计在管面积5.6亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目，签约及接管面积持续扩大。对比其他上市物业公司的营收数据，万物云的规模仍然位列行业第一，且在管面积来自于母公司体系外的项目比例优势明显。
万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”已成为国内规模最大、出租率最高的集中式长租公寓服务商，截至2020年底开业规模达14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，整体出租率超过95%；万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%，累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。
集中回应热点问题
在业绩推介会现场，投资者及媒体关心的问题集中在政策、“三道红线”、纾困泰禾进展等方面，万科高管团队一一进行了解答。
关于房地产行业的政策，郁亮认为是一贯的，共同源头就是“房住不炒”。郁亮表示，去年下半年以来，政府针对行业出台了一系列重要政策，从三道红线、贷款集中度管理到土地供应双集中，每一项政策出来都会引起非常多的关注。如果说政府最初提出“房住不炒”时，市场上还有些侥幸心理，那么过去4年的政策调控，应该让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性。
截至2020年底，万科处于“三道红线”的“黄档”。剔除预收账款款后的资产负债率70.4%，略高于监管要求的70%水平。另外两项指标，万科现金短贷比1.8倍，净负债率18.1%，对比监管要求均有较大的安全距离。韩慧华对此表示，万科致力保持健康的财务状况和优秀的信用评级，资金状况和资债指标健康，会继续坚持稳健的策略，有信心在一季度回到“绿档”。
万科对于泰禾的投资纾困进展，祝九胜给出了最新回应，并不乐观。祝九胜表示，万科能否入股泰禾有严格的前提条件，目前进度距离入股还有相当的难度，解题的钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。万科帮忙泰禾但“不会给自己添乱”，只有在达成全面债务重组方案的情况下才达到入股条件。
对于近期流传的万科与泰禾成立合资公司一事，祝九胜回应称，泰禾的解题钥匙仍在泰禾自身和债权人手中。目前正在酝酿的操盘公司不是接盘公司，并不承接项目的债权债务关系。泰禾问题的整体解决还需要较长时间，但少数项目有可能先行解套。相关各方正在商议成立操盘公司，对于少数条件较好、能达成债权债务谅解、相关各方协同支持的项目，尝试通过盘活项目自身资源，恢复开工和销售，目前具体的方案还在探讨过程中。
对于如何适应管理红利时代竞争的提问，祝九胜回答，管理红利时代要求万科不能有致命的短板，且要打造自己的强项。管理红利时代以充分竞争为特征，竞争烈度强很多，均好无短板是必然要求。在每个选定的赛道上建立领先的竞争优势，从规模数量的竞争转化为为客户创造价值的竞争。“通俗来讲，管理红利时代需要把客户服务好，把产品做好，把生态打造好，把投资者关系要做好，多个维度的要求都更高了。”祝九胜说，“我们要努力工作，度日如年，有信心适应管理红利时代的挑战。”
此外，朱旭还在介绍中透露，万科借助科技赋能实现营销数字化，自主开发的小程序易选房成为连接潜在购房客户和公司的线上入口，累计GMV(成交额)已经达到2680亿元，总用户超过1000万。
