2020年5月8日，万科养猪的招聘新闻刷屏，早在2020年3月就成立食品事业部的万科，这一次正式进军生猪养殖行业。
在万科进入生猪养殖行业之前，就先后有美林基业、万达、碧桂园等房企开始发展养猪板块，而头部房企争先进入该板块的背后原因，我们认为主要有以下几点：
1、房地产行业正经历着历史以来的寒冬，在政策收紧、供需两端萎靡的情况下，企业需要寻求新的增长点
数据来源：国家统计局
从2000年至2019年，中国房地产商品房销售面积从16,570万平方米增长到150,144万平方米，平均年增长率高达42.4%。但从2017年开始，商品房销售面积增长大幅减缓，2017-2019年平均年增长率只有1.8%左右，这表明新房的需求逐步趋向稳定，而我们最近听到恒大网上售房，泰禾大力度打折售房，最根本的原因是企业现金流吃紧，类似于泰禾这种打折售房现象，普遍出现于房企中。
（1）在政策面坚持房住不炒的主基调下，房价均价上升空间有限，直接影响房企利润增长空间。
（2）在需求侧，住房空置率较高，居民可支配收入下降，有效需求不足。
据腾讯网报道，2019年我国住房空置率高达22%，远超发达国家的平均不到10%；
疫情的影响打乱了很多人的工作节奏，间接或直接减少了居民的可支配收入；
从2020年一季度存款增加6.47万亿就可看出，面对灾难性的疫情，多数人选择持有现金，而非资产，这也就导致需求总体的下降。
（3）在供给侧，受限于各地有限的土地资源，去库存仍然是较多城市的选择。
截至2020年一季度，全国100个代表城市中，有36个城市库存去化周期超过了18个月，平均超过了12个月。
按照自然资源部发布2019年住宅用地“五类”调控目标，消化周期在18—36个月的，要适当减少供地，高于36个月的，则应该停止供地； 目前，各城市仍然存在较大的去库存压力。
上述三种因素的叠加也体现在了房产企业的财务报告上：
万科净利润同比明显下滑，恒大净利润腰折，融创、龙湖等也出现了净利增速放缓的迹象。
2、高盈利驱动房企布局生猪养殖业
2.1、猪肉价格走势
2011年至2018年之间，猪肉价格经历了两个完整的猪周期，平均来看，连续经营的养殖企业在八年中都有着不错的收益（从图中曲线与横轴形成的面积叠加可得出）。
2020年4月24日，证监会批准了生猪期货交易，这对未来稳定猪肉价格，稳定企业盈利起到了关键作用。
2.2、各养殖企业营业利润对比
2018年受非洲猪瘟影响，各养殖企业利润均受到不同程度的影响，2019年受益于猪肉价格的上涨，养殖企业营业利润大幅上涨，或许这让房企看到了新的方向。
以牧原股份为例，从2010年至2019年末，牧原股份十年平均净利润为13.28亿元，平均净利率为21.08%。虽然猪肉价格随周期波动，但较高的净利率是吸引各界资本进入养殖业的重要因素。
2.3、需求稳定，供给决定价格，非洲猪瘟加速规模化养殖场扩张，而养殖技术决定养猪成败，后非瘟时代，土地资源决定企业扩张成败
我国每年猪肉消费超过5500万吨，但仍有部分缺口需要国外进口，而生猪供给常年维持在7亿头左右，非洲猪瘟的突袭，严重降低了生猪产能，才导致现有的高价猪肉；
同时，非洲猪瘟也加速了行业的洗牌，具备技术、生物安全、强执行力的企业在本轮洗牌中明显分到了更多的蛋糕；
在后猪瘟时代，土地资源将在各养殖企业的扩张中起着决定性的作用。
3、房企养猪是否有“圈地”嫌疑
同策集团首席分析师张宏伟认为，中国目前城镇化只有60%左右，未来10-15年的城镇化率必然达到70%-80%。因此引起农村加速“空心化”、“老龄化”，未来“并村”、“并镇”的必然趋势，这个过程中必然会腾挪出大量农业用地、集体用地。
房地产商“养猪”就是醉翁之意不在酒，利用“养猪”的机会把握未来城镇化的“圈地”机遇，才是真正目的。
4、结论
房地产企业养猪并不是一件新鲜事，只是在传统房地产业务增速放缓甚至下滑的情况下，企业为寻求新的利润增长点，不断地转型、不断的尝试新的领域。例如恒大转型新能源汽车，融创投身文旅，万科尝试养猪等。
基于我国的庞大的人口基数与众多人的饮食习惯，生猪养殖业具备了夯实的基础，回看过去十年，头部养殖企业均保持着优秀的盈利能力，而随着行业的发展，非洲猪瘟的突袭，进入该行业的门槛-技术、管理、资金、土地、生物安全等愈加提高；
对于房产企业投身于生猪养殖业来说，有一定的优势，比如资金、管理、工程技术，但隔行如隔山，作为后进者，想超越头部养殖企业十多年的积累也较为困难，但就像张宏伟分析说，为了继续享受中国城镇化进程带来的红利，凭借养猪圈地，无论最终是否转型养猪，都是一个不错的选择；
但不管结果如何，我们始终希望，有实力的企业在进军养猪业后，能给行业带来好的变化，减少我国曾祖代种猪完全进口于国外的依赖，也为我们猪肉价格的稳定做出贡献。
