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独家专访蛋壳公寓CEO高靖:数据驱动是提升价值的核心

生意场 2020-01-20 09:30:28 来源:腾讯科技

蛋壳公寓17日登陆纽交所成功上市,成为2020年国内首个上市的长租公寓创业公司。在上市现场,蛋壳公寓首席执行官高靖在接受腾讯《一线》独家专访时强调,数据驱动是公司成立以来的核心,未来也将是进一步提升价值的关键。

 

蛋壳公寓诞生于2015年,当时正是国内O2O创业最火热的时期,许多创业公司的普遍打法是,运用大量的资金尽快扩大市场规模,争取做到行业前列,以在未来的竞争中占据有利地位,但高靖在接受腾讯《一线》采访时表示,公司从一开始便并不是按照这样的逻辑去做业务,而是真实看到了国内租房市场当时存在的痛点。

高靖表示,中国的租房市场存在高度的分散化和低效率的问题,由机构管理的租房房源不足2%,对比美国和日本分别高达57%和80%的比例,还存在很大的提升空间,而蛋壳公寓的产生,正是为了解决这样的痛点,通过技术手段,让租房的供给和需求方能够通过蛋壳的平台更好地对接。

在上市前一周,高靖带领团队在美国进行了密集的路演,向投资人面对面介绍蛋壳的业务和模式,高靖对腾讯新闻《一线》表示,尽管这一模式在美国很新,但投资人的反馈良好,多数投资人看好蛋壳的模式。

自2015年成立以来,蛋壳的业务一直保持快速扩张,最早在北京开展业务,随后将业务拓展至深圳、上海等其他一线重点城市,进入2017年,蛋壳公寓加快了向二线城市扩张的步伐,在不到两年的时间内,又先后进入杭州、天津、武汉等10个城市。

高靖表示,蛋壳的业务发展策略是伴随中国城镇化的进程同步进行的,目前业务已经扩展至二线城市,但这些二线城市同时也有很强的增长潜力,未来甚至也会成为一线城市,他以蛋壳公寓已经进入的武汉举例,这座城市通过“双百万计划”,正在朝着成为一线城市目标迈进。

根据艾瑞咨询的市场调研数据显示,中国的租房市场在2018年达到1.8万亿,到2023年将达到3万亿人民币,是2018年的近2倍。

针对中国的租房市场存在高度分散和低效等问题,高靖认为,引入技术,是帮助消除这一传统市场中供需双方“痛点”的有效手段。

蛋壳公寓所提供的新型的租房商业模型,可以归纳为三个特点:中心化、标准化以及在线化。

具体而言,蛋壳公寓通过与房东签订长租合约,大量获得房源,再将这些公寓进行装修和家具布置,通常这个过程需要17-21天,随后再将这些房源转租给租客。

蛋壳公寓称,在与房东签约取得房源后,装修布置完成之前,并不会产生任何收入,直到将房源租给租客后,才会由现金流出转变为现金流入。

根据招股书披露,从2017年第一季度至2019年第三季度,每个季度公寓的回款期通常在12至20个月,蛋壳公寓称,随着规模的扩大,将会提高效率、改善成本,将这一回款时间进一步缩短。

在从一线城市向二线城市迅速扩张的过程中,蛋壳公寓也将旗下所掌握的房源数量进一步做大,从2015年底的2434间公寓,增长至2019年9月底的40.6万间,实现了166倍的增长,2015至2018年复合年化增长率高达360%。

随着房源的不断增长,蛋壳公寓的收入规模也在随之快速增长,2017年全年收入为6.56亿元人民币,2018年为26.75亿元,2019年前9个月为16.73亿元,但与此同时,获得收入相应的成本,也即蛋壳公寓需要向房东支付的租金也同样增长迅速,2017年,房租成本为5.11亿元、2018年为21.7亿元,2019年前9个月为44.5亿元。

照此计算,蛋壳公寓目前的毛利率水平在10%左右,但由于其他费用,包括折旧、装修等运营费用依然居高不下,使得蛋壳目前的盈利状况并不乐观。

根据招股书披露,2017年全年,蛋壳公寓运营亏损为2.18亿元人民币,2018年运营亏损为12.2亿、2019年前9个月运营亏损为23.13亿。

在实际业务操作过程中,租客签订的这份租房合约可以向银行作为抵押,银行以贷款的方式先将租期内的全部租金支付给平台方,随后租客与银行就形成债权债务关系,租客每月向银行进行还贷。

对于这样的方式,高靖称,这是蛋壳公寓提供给平台租客用户的一种自主选择,通常租房是“押一付三”,用户可以选择通过向银行贷款的方式,支付这笔费用,是一种消费金融产品的运用。

由于这一特殊的模式,蛋壳公寓的财报中也将从银行获得贷款的部分算做融资现金流,而非经营性现金流。

2017年至2019年前9个月,融资性净现金流分别为8.22亿、46.9亿和30.8亿元人民币,除去2018年B轮和C轮融资取得的25.5亿元和2019年C轮融资取得的15亿元人民币外,融资性现金流主要与租赁合同作为抵押的银行贷款有关。

尽管目前的盈利状况不佳,但目前蛋壳公寓以旗下40多万套房源的规模,在行业中处于头部地位,接下来考验的,则是蛋壳公寓在运营方面效率的进一步提升。

高靖认为,坚持以数据驱动,是提升价值的有效手段。蛋壳有一套被称为“蛋壳大脑”的人工智能系统,专门基于数据分析来做出实时无偏的决策,以帮助指导业务运营中的每个步骤。

“蛋壳大脑”还具备自我学习功能,能够将过去城市和用户数据等数据信息,运用到新进入城市中,提升每笔交易的效率。这一套系统能够降低进入新市场需要了解本地情况的依赖性并提升效率。

蛋壳公寓此次上市发行价为13.5美元,根据该发行价,蛋壳IPO融资总额为1.4亿美元。高靖表示,此次融资将有约4000万美元的资金投入到进一步提升技术中,用科技手段将租房流程标准化和在线化。

根据招股书披露,蛋壳公寓与房东之间所签的租约租期通常是4至6年,以这样较长的租期换取较低的租金费用,蛋壳公寓与租客通常签订的是1年的租约。

蛋壳公寓的这一套商业模式,核心是要在租约存续期内,设法提高单个公寓所产生的价值,最终改善盈利状况。

这一价值主要从两方面来挖掘,首先自然是租金收入,这就要在尽量短的时间内,将房源租出去,产生租金收入。招股书显示,截至2019年6月30日,旗下房源入住率为87%,截至2019年11月30日,入住率为77.9%。

在提高租金收入方面,未来仍有一定的空间,根据招股书披露,由于规模化和效率化的优势,蛋壳公寓在北京六个城区的单间平均租金为2788元,比该平台外单间平均5784元的租金,低了一半。

除了从租客支付的房租获取以外,价值产生的另一个方面是通过其他增值服务来获取。蛋壳天使投资人、董事长沈博阳曾在接受采访时称,蛋壳公寓未来能够成为生活服务的入口。

根据招股书披露,从2017年下半年起,蛋壳开始向租客按月收取服务费,通常为租金的6%至8%。这一部分在未来仍然有进一步增长的潜力。

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