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跑完第100个马拉松 毛大庆分享优客工场商业逻辑

生意场 2019-05-28 08:43:43 来源:网易商业

  “人需要敢于挑战一下自己不敢碰的东西”,坚持跑马拉松6年,这是优客工场创始人毛大庆经常和别人说的一句话。2019年5月,毛大庆完成了人生的第一百个马拉松。在这6年里,除了完成百马,毛大庆还做了另外一个大胆的尝试——2015年,放弃万科千万年薪,辞职创业。

  “我教会了他跑马拉松,结果他就跑了。”万科董事会主席郁亮曾半开玩笑地如此说毛大庆。在供职万科的6年时间里,毛大庆把北京万科的年销售规模从43亿元提高到超过200亿元。离开万科后,毛大庆创立联合办公平台优客工场,4年间,优客工场经历一系列融资、并购之后,最新估值124亿元。

  6年100场马拉松,毛大庆的足迹遍布全球,从最北的北极圈到最南的南极,他总是在挑战自己。优客工场目前已在全球44座城市,布局了200余个共享办公空间,包括北京、上海、深圳、新加坡、雅加达、纽约、洛杉矶等。

  毛大庆说100场不是终点,他会一直跑下去。而创业4年,他所掌管的优客工场,有了更准确的商业定位。

  优客工场新定位:楼宇运营商

  2015年4月,毛大庆创立优客工场。“大家对灵活、弹性(办公)越来越讲究,(联合办公)确实省成本,用户不用先掏一大笔钱装修五个月,再放两个月的味,(这样下来)七个月过去了。”谈到优客工场解决的痛点问题,毛大庆解释道,他坚信联合办公是未来不可逆的趋势。除了节约办公的场地成本,联合办公位为企业提供的打印、网络、会议室等服务,又省下了另一部分成本。

  按照这样的商业逻辑,毛大庆算了一笔账:假设一家三五十人左右的公司,和租用写字楼相比,使用联合办公可以平均为企业节约30%的成本。

  然而,为企业提供各种服务并不是优客工场的商业闭环。毛大庆说,优客工场最终要回到资产的逻辑,成为一家楼宇运营商。

  “这是什么意思呢?比如优客工场在阳光100这儿开业快四年了,原来这个地方是个超市,假如当初租给超市是1块钱,优客工场租这个房子假设是2块钱,之后优客工场通过运营、租赁的方式,实现租金9块钱,9块钱与原来1块钱,中间有8块钱的差距。”而8块钱的差距就是资产价值的提升,毛大庆说,“能够让不动产(通过)经营变成值钱的东西,这是优客工场真正要走的一条路。”

  “这还是一家跟城市不动产密切相关的公司,我们不准备去买地盖房子,但是它应该是一个对楼宇有巨大贡献的东西。”毛大庆说。

  在毛大庆的构想里,优客工场要做的事情,是通过运营提升楼宇的资产回报率,使楼宇从裸资产变为成熟资产,一旦该资产的回报率满足REITs的条件(如新加坡6%回报率,中国5%回报率)之后,通过公募募资进一步购买资产,再通过运营让资产符合REITs的回报率,最后通过REITs退出,形成最终的商业闭环。这种经营逻辑,与优客工场呈现给外界的形象似乎并不吻合,但细细推敲之后,又显得非常合理。

  为企业提供服务,解决企业的痛点,最终才能解决楼宇的痛点,在把优客工场定位为楼宇运营商的逻辑上,毛大庆想得尤为清楚。

  探索优客工场盈利模式的多样化

  对于一家企业而言,盈利始终是核心问题。过去两年,联合办公,因盈利模式单一、租金收入高、入驻率等问题,导致一些企业倒闭或者被收购。如何打破优客工场单一的盈利模式,毛大庆不断在思考和尝试,从租金、广告到涉足工装定制、分享大学,优客工场不断在拓展业务板块。

  毛大庆介绍,优客工场的赢利点,首先来自于办公区的租金收入,包括固定办公位和移动办公位的收入。出租会议室也是租金收入的另一来源,包括对外出租各种会议室、多功能厅、活动厅等。据了解,优客工场目前在全国有近一千间会议室对外出租。

  2018年,优客工场收购了一家主营数字营销的企业——省广众烁。交易完成后,省广众烁目前已经成为优客工场的数字营销部门,为企业提供线上营销服务。毛大庆透露,2019年,数字营销板块预计将实现超2亿元的收入。这是优客工场的第二个营收板块。

  在传统的营收基础上,毛大庆提出了新的业务,他将该业务命名为优定制。与万链为用户提供家装服务一体化的模式相同,优客工场为企业提供从选址、设计到装修等一体化的服务,实现企业“拎包入驻”。毛大庆预估,优定制预计在2019年会有超过1亿元的营收。

  除了上述几个业务之外,毛大庆还把目光锁定在了大学上。在毛大庆看来,大学有两个逻辑:

  一个是输出课程逻辑,毛大庆带领优客工场平台上的创始人组成讲师团,组建优客讲堂。创始人们将企业的商业模式转化成大学教材,最后将教材输出给大学课堂;

  第二个逻辑,毛大庆和创业黑马董事长牛文文合伙成立一所优客工场创新实验室,为企业提供课程培训服务,这部分收入也将成为优客工场的营收来源之一。

  毛大庆:2019年是个上市潮

  对于优客工场的未来,毛大庆表现得很乐观,即便在面临企业裁员潮和整体经济增速放缓的背景之下。他说被裁的员工有不少会选择创业,比如甲骨文前段时间的裁员,被裁的行业精英们选择创业,这些人会选择进驻优客工场。

  另一方面,入驻优客工场的创业公司已经较为成熟,比如地平线机器人,以及做芯片的云天励飞,属于有上千名员工的创业企业。“(创业公司)进入头部以后,就像飞机进入平流层,日子还是比较好过的。”毛大庆说。

  2019年5月17日,瑞辛咖啡在美国上市,其上市速度之快,一度成为业内讨论的焦点。毛大庆预测,2019年会是个上市潮。2018年上市企业主要以港股为主,例如美团、小米。他认为近美股是一个趋势,比如2018年在美国上市的拼多多、趣头条,以及近期登陆美股的网红电商如涵控股、互联网医美平台新氧。

  “新经济公司超过5年以上,大量投资人是有上市要求的,”毛大庆说,“风投、天使(投资)差不多到了退出的时期了,而且大概到了5年左右的公司,上市条件基本上满足了,如果还不够,这个(上市)也就很难了。”

  近期,关于优客工场将要上市的消息不时传出。不过,对于公司何时上市以及选择在哪里上市等问题,毛大庆并未直接回应。

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