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寓见公寓暴雷始末:“技术操作失误”导致的资金链断裂?

生意场 2018-10-31 13:44:47 来源:经济观察网

  林小森没想到,一个“技术操作失误”将整个公司都搭进去,而原本他只是想做部分资产剥离的。

  “你觉得我SB吧,我也这么觉得。”林小森双手抓了抓头发,声音喑哑,发色有着和年龄不相匹配的灰白,语气中透露出无奈和疲惫。他提及的,是他的公司停止向房东支付租金的决定。

  10月23日晚,在上海火车站附近一个咖啡馆里,林小森匆匆赶来,比约定的见面时间晚了一个多小时,因为,被“讨债人”拖住了。

  在这之前的一周,林小森差不多都是这么渡过的:车轮式的见不同的人。因为他与爱人程远一手创办的长租公寓服务平台——寓见公寓,遭遇了创立以来的最大危机。数百名租客被房东勒令搬家、数千名房东没有按时拿到租金、多家银行上门讨债,与之合作的租金贷平台,为了“挽回损失”,也开始提前向租客扣款……他们现在都来找林小森,要一个交代。

  寓见公寓隶属于上海小寓信息科技有限公司(下称:小寓科技),成立于2014年。据其官网介绍,小寓科技目前布局上海为代表的华东地区,拥有门店43家,开业房源数超过2万间,管理资产超300亿元。林小森为小寓科技的副董事长。

  现在的局面,是林小森始料未及的。他懊恼着,自2018年以来,寓见公寓虽然资金紧张,但并没有到“断裂”、“崩盘”的地步,原本只是打算卖出一部分资产、盘活资金链,不曾想竞造成眼下这个局面。

  偶然?还是“做局”?

  2018年9月末,寓见公寓“在有心人的建议下”,做出了林晓森此刻懊恼不已的决定:停止向房东支付房租。

  林小森表示,当时公司可支配的流动资金,已经不足以支付一个月的房租。解决这个问题,可以通过与房东协商,延缓10日-15日,等待资金周转过来;并且由于2018年8月前后,为缓解流动性紧张,寓见公寓的管理层决定,出售约3000间分散式公寓的房源,为增加转手的合理性,最终决定不再向房东支付房租。

  按照寓见公寓一位天使投资人的估算,一间房的承租转让费,约为1万元,出售300间房源就可以拿到3000万元的流动资金,撑过这段时间,是没有问题的。

  最终的接盘者,是青客公寓——上海青客设备租赁有限公司旗下业务。该公司2012年成立于上海,主要从事的业务有房屋出售、租赁和托管等业务。

  2018年国庆节假期后,寓见公寓与青客公寓开始做转手的前期工作。寓见公寓向青客披露后台数据,协助青客与寓见的房东做对接说明。而危机便从这一时起,呈几何倍数爆发。

  “青客的人以电话、短信的方式告知房东‘寓见公寓资金链断裂,现由青客接盘’。”前述寓见公寓投资人认为,这是青客公寓在接盘时,“打自己的小算盘”,简单粗暴的通知,未考虑合作方立场和房东接受度的做法,最终导致了恐慌的扩散,引发“挤兑”危机。“这纯属技术操作上的失误!”

  数位房东告诉记者,部分青客的人来谈交接事宜时,确有类似表述,且态度并不友善。

  记者所在的数个微信、QQ租客维权群,成员也并不单纯。总是有部分人士过分活跃,要用“围堵”、“刷微博阅读”等方式激烈维权。10月16日,经济观察报记者被一位旧识拉入一个名为“汇郡海棠苑维权大群”的微信群,当时群成员100余人。诡异的是,该群有超一百名成员,是由一位自称是寓见公寓租客的人组建的,该人士称,自己是汇郡海棠苑的物业管理人员,所以掌握租客的联系方式。但绝大部分群成员并不认识此人。该人士在群内极其活跃,不断转发租客维权动态、“怂恿”人群扩大舆情,且在舆情发酵后,此人还悄悄的转让了群主身份。

  但是青客公寓公关经理刘晨否认了前述说法,称青客绝不允许业务人员扩散恐慌情绪,但至于一线员工有无类似话术,需要进一步核实查证。但刘晨并不否认,青客是有扩大房源的需求的。

  另外,10月15日,上海华瑞银行的一纸告知函,无疑让上门讨交代的各方,更加确信,“寓见公寓不行了”。

  告知函的主要内容为:寓见公寓用于装修房屋的资金系华瑞银行所贷,该行监测到,因为寓见公寓拖欠房东房租,导致部分房东换锁收回房屋的传闻,寓见公寓有义务保障装修资产的安全。该告知函一出,便迅速在网络上扩散,一时间似乎成为,寓见公寓出现流动性危机,最有力的证明。

  据林小森介绍,寓见公寓对华瑞银行早期借款为1亿元,目前的负债额约8000万元。知情人士透露,该笔借款以寓见公寓的创始人程远和林小森的全部股权为质押,目前以小寓科技为主体的公司公章,均已经上交给华瑞银行。华瑞银行在这一节点上的一纸公告,也被前述投资人认为,是配合青客收房的举动。

  青客公寓对前述“猜测”也予以否认。

  经济观察报记者通过电话、短信的方式向华瑞银行多位中高层管理人员核实,除一名管理层以“信息开起来并不靠谱,华瑞银行向来把服务小微企业,维护金融消费者利于作为最首要的工作”回应外,其余皆无正面回应。

  期间,更有多家长租公寓服务平台,跳过寓见,直接跟房东沟通房源承租意向。

  压力下的“开源节流”

  寓见公寓出现较为明显的现金流紧张,始于2018年年初。2018年1月,上海刻灵宁保洁有限公司曾因合同纠纷,向上海市徐汇区人民法院申请冻结寓见资管和小寓科技银行存款34.91万元,或扣押其等值财产。

  寓见公寓员工刘勇告诉经济观察报记者,自2018年上半年,其服务的多位租客在退房时遭遇押金迟迟不能按时退还的情况,数据占其服务的退房租客总人数的15%~20%。

  有据可查的信息也进一步证实了这个说法。

  9月14日,上海市消保委发布《长租公寓中介服务投诉激增,市场隐患凸显》,信息显示,2018年起至发布日,寓见公寓未按约定期限退还押金的,超过300名,拖延时间平均长达3个月。

  此外,小寓科技还以诱导租客、向各方隐瞒部分真实情况方式,以“拖旧债补现金”的方式,缓冲资金压力。

  2018年年初至9月末,部分租客陆续收到住房管家的电话提议,称由于寓见公寓与原来的租金贷方停止了合作关系,需要变更合同,重新与不同的租赁贷方签订租房合同,且相较于此前的合同,新签订的租房合同价格会有10%~15%的让利。

  按照林小森的说法,“一房两贷”问题,是在前一个合同期满的情况下的正常续约,贷款合同是前后签订,不是“一房同时两贷”。小寓科技会以租客临时退租为由,跟租金贷方商讨债务回购问题,但由于现金流吃紧,会延缓债务回购或者延缓偿债时间。

  事实上,租客多是在优惠房价的诱导下,变更合同的,大部分租客第一份合同并未期满。且所谓的“停止合作”的说法,也与事实有出入。以租金贷公司元宝e家为例,就曾分别出现在被解约和被续约的不同合同文件中——该操作意味着,寓见公寓可以根据新的租约增加一部分现金流,同时延缓前期合同的债务回购和还款节奏,为平台周转争取空间。

  这也成为了租客10月维权的一个重要诉求。多位租客反应,前期已经结束数月的借贷合同,早期一直处于退租处理中,近期突然变为逾期未支付。10月16日,元宝e家在当晚突袭扣款,寓见公寓向租户发布及时提取绑定银行现金的提示。

  “我们在今年6月时谈成了一笔投资,规模是1.5亿元,但是因为后来自如等长租公寓平台被爆存在租金贷和甲醛超标等问题,风口直下,这件事就黄了。”林小森说。经济观察报记者向小寓科技的天使投资人和内部员工验证了这一信息。

  在此轮融资中,小寓科技变更了商业策略,新的商业计划书主要讲了两个“故事”:一是以收购二房东租约的方式扩大房源,另一个是今年4月通过深交所审批的华泰佳越—中南菩悦浦寓类REITs。

  6月“敲定”投资的对赌协议为:3年内房源扩展到20万间,同一限定期限内完成上市。为了争取这笔投资,林小森开始鼓励员工放手收房。不过,受制于资金的限制,小寓科技倾向于从二房东那里收租约。

  所谓二房东,是指类似于寓见公寓和杭州鼎家的租赁服务平台。林小森算了一笔账,从资不抵债或者已经完成装修的二房东那里收租约,平均每间房的装修成本可以节约40%。

  为赢得投资人青睐,寓见公寓迅速拿下了200套房源。按照前述投资人给出的参考标准,以每套房3间房,每间转租费1万元算,此次突击房源600间,共计花费约600万元,这对于资金紧张的小寓科技,无疑是一笔负担较大的支出。

  8月,我爱我家原副总裁胡景晖公开揭露长租公寓乱象,加之杭州鼎家等平台暴雷事件频出,舆论哗然,这笔本可解燃眉之急的投资铩羽。“这极大的打乱了我们的节奏,一时间非常被动”。林小森说。

  “我也不能眼睁睁的看着亲生的孩子死掉。”为了保住公司,林小森才决定实施“瘦身计划”,出售一部分资产,缓解资金流动性压力。而被出售的资产,就是一直因为成本过高,导致运营困难的分散式长租公寓业务。

  模式之痛?还是转型之殇?

  冰冻三尺非一日之寒。投资搁置和资产剥离等“意外”事件,或许加剧了资金崩盘,但没有找到稳定、可持续的运营模式,或许是导致寓见公寓今日局面的根源。

  据前述投资人回忆,在2014年投资时,他们曾测算,通过收房、装修、再出租的模式运作,当规模达到约1万间时,可实现盈利。而租房在一线城市是刚需,且现金流稳定充足,是一笔回报可期的生意。

  而寓见公寓的创始人程远,早年因服务过软银中国、携程网和上海奇点投资等机构,为部分投资圈人士熟悉。林小森和程远是夫妻关系。多个独立信源向经济观察报记者表示,两人均是较为务实、敢拼的人。林小森主要负责实际业务运作,因其微信名为“DS”,且对待员工颇为友善,被称为“大叔”。

  一位参与寓见公寓天使轮投资的创投人士告诉经济观察报记者,至2015年上半年,顺为资本等进入,公司在一年的时间内房源拓展到了5000间,这个速度已经超乎投资人的意料。

  “当时寓见规模不大,而且拿到的钱不多,在整个长租公寓市场竞争白热化的时期,发展属于稳健型的。”前述创投人士说,2015年前后,长租公寓平台如雨后春笋般出现,包括蘑菇、青客等,寓见公寓并不是其中的佼佼者。

  公开资料显示,2014年3月至2015年3月,寓见公寓先后获得三轮融资:其中的明星投资方为雷军旗下顺为资本,其余包括险峰华兴、联创策源等。2015年末,寓见公寓迎来B轮融资,投资方为西安高新投和上海中城联盟。

  在林小森看来,从公司成立到2016年,寓见公寓都处于一种稳定有序的发展状态。但就当时的情况看,公司的主要业务是分散式长租公寓。这部分因为收房成本高,消费群体对价格的敏感度高于服务,获利空间有限。根据他们的测算,每套房每月租金毛利为租金的15%-20%,除去运营成本,净利润寥寥。

  2016年,寓见公寓的管理层与中国REITs联盟、部分深交所人士一起去美国参加了当年的北美REITs年会。寓见团队意识到,用托管集中式公寓的方式实现资产证券化,是一种未来趋势,遂萌生转型年头。

  同时,在既往收房扩张的过程中,寓见公寓也结识了众多房地产开发商。林小森说,一个楼盘建起来,平均每个开发商自持15%的房源,而这部分房源是有托管需求的。

  按照程远在今年6月的公开解释,所谓类REITs运作方式为:首先由寓见公寓寻找价值被低估、值得被投资的一栋资产,开发商以原始权益人身份购买该资产;然后,寓见通过对资产的运营,在产生一定现金流后,将资产打包成类REITs产品;最后将产品放在金融市场上销售。

  据林小森自述,为了发行类REITs产品,寓见公寓开始放慢扩张步调,专门组建团队做市场调研等前期准备工作。也由于战略转型的打算,在2016至2018年间没有再做融资准备。这使得公司一方面要维持正常运作,同时还要养新团队,这个过程消耗太大。至2018年,类REITs进展缓慢,且平台资金紧张,才开始新一轮融资。

  不过,前述投资人告诉经济观察报记者,2016年至2018年,寓见公寓因为没有达到部分投资人的约定协议,部分股权转为债权,有一笔不小的偿债压力。期间,寓见管理层也曾试图寻找新的投资人,但因诸多因素,最终没有成功。另外,公司意在未来上市,过分规范化的要求,提升了整体运营成本。

  至于广受市场诟病的、以烧钱的方式疯狂扩张规模,或者以低于成本价出租来恶性竞争,似乎在寓见公寓暴雷事件中并非核心因素。多层面的独立信源均向经济观察报记者表示,寓见公寓房源空置率在5%左右,同一区域的每间房的收房成本与同质平台相比,上下浮动100元。

  此外,值得一提而又颇为蹊跷的是,就在寓见公寓停止向房东支付房租之后不久的2018年9月27日,林小森和程远还分别以990万元、10万元的认缴出资额,成立了上海遂林公寓管理有限公司。该公司的主营业务为:物业管理,房地产经纪服务,酒店管理,住房租赁经营,自有设备租赁等。

  前述寓见员工认为,该公司的成立,是为了过渡部分资金,避免出现当下无可支配现金的情况,实际上并未完成认缴,公司的注册开销也有限。“老板的操作有点暗度陈仓的意思,争取掌控一部分公司的财务,不过最后没成功。”

  林小森对此予以否认,称该公司的成立,是为了与台湾某物业公司合作,做类似雅诗阁、辉盛的高端服务式公寓而注册的,这是原来公司业务所未覆盖的。

  关于资金托管,前述寓见公寓投资人表示,所有资金均是放在专门成立的银行账户中,由寓见公寓、银行以及合作方共同监管,管理层擅自挪用资金的可能性较低。此外,寓见的合作方,晋商消费金融的一位管理层人士也表示,对于分散式长租公寓的租金贷,每月支付给房东的租金,由该平台自行划拨。

  谁为“失误”买单?

  10月16日之后的一周,租客们先后到寓见公寓徐汇区总部、上海市徐汇区经侦支队、上海市信访办组织维权,希望有关部门主张权利,解决侵权问题。

  目前租客反应的主要问题有:租期未满将要被迫退房、已退房的迟迟拿不到押金、绑定的分期付款无法解除、退房后仍要被迫付费、部分租客存在“一房两贷”问题,以及房东的强势驱逐。

  而房东方面诉求主要有两种:一是要求立即与寓见公寓解除合同,收回房屋的使用和管理权,自行约定是直租还是托管;另外是愿意接受接盘,但希望关联方拿出诚意,保障转接后利益不受损。

  10月19日,在寓见公寓总部,上海市公安局徐汇区分局警察徐兵告诉记者,目前解决租客和房东问题的最好方式,就是找到新的平台,实现顺利过渡。

  租赁市场的异军突起,也与国家政策导向密切相关。2016年6月,国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》称,为深化住房制度改革,实现城镇居民住有所居,培育和发展住房租赁市场,要实行购租并举。同时强调,要通过鼓励地产商开展住房租赁业务、规范住房租赁中介机构、支持和规范个人出租住房等方式,培育市场供应主体。

  据此,10月22日,经济观察报记者就寓见公寓暴雷、租客安置问题先后致电上海市政府新闻发言人和上海市住建委。上海市政府新闻发言人徐威称,对此事并不知情,不便作答。上海市住建委办公室的相关负责人表示,寓见公寓是由于P2P平台运作产生的问题,公安部门正在查证,不属于该单位管辖业务,对此不便回应。

  10月23日晚间,结束了数日来车轮式的面对面谈判后,林小森告诉经济观察报记者,就前述问题的各方的处理方案为:青客等长租公寓平台会继续推进接盘事宜;主要的6家合作金融机构会停止对租客扣款和追缴,应化分期和元宝e家近期也会出解决方案,但承诺不会影响租客的征信问题。

  另外,上海市房管局也成立了“寓见问题小组”,首先确保租客能够正常居住,政府各部门之间会协调,通知到地方的街道和公安人员,加派人力在房源所在地,一旦发生驱赶租客或者其他情况,会及时劝阻。

  “我们是首要责任人,一定不会逃跑。”林小森说。

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