供应链金融解决方案
生意场 > 观察评论 > 冯仑:转型等于又办一次企业,但成功率只有50%

冯仑:转型等于又办一次企业,但成功率只有50%

生意场 2018-08-23 08:50:59 来源:虎嗅网

  从1999年开始有市场化的住宅,到现在还不到20年的时间。这20年间,我们所纠结的闹心事儿,很大一部分都与住宅有关。

  由于社会舆论、大众心理的缘故,每年两会前,调控房价都会成为一个热点。围绕着住宅,政府从迎接市场化,到推出经济适用房、限价房、公租房、廉租房、共有产权房、产权分割房,现在又提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”。

  可以说,这20年的房地产都是围绕着住宅来的。

  但是,房价本身有一个正常的增长过程,人均GDP从3千美金到8千美金,资产价格、个人收入都在增长,城市化进程也在不断推进,所以房价也要上涨,这是正常的。

  从这个角度看,这对行业与政府来说这都不是事儿,就像在青春期,只有家长老觉得你脸上有痘痘,要动手术、上医院、要看病,越搞痘痘越多。其实不管他,过了青春期就没了。也就是说在正常生长的时候,干预到什么程度,干预和不干预之间要掌握一个分寸。

  所以在人均GDP达到8千美金之前,一方面是正常生长,不论怎么管,房价就是要涨,这没办法控制。在改革开放初期,1978年的时候,人均住房面积是1.8平方米,1949年是1.9平方米。

  从1949年到1978年这30年间,我们人口增加了一点儿,由5亿不到变成了7亿,但是人均住房面积却少了0.1平米。从1978年改革开放到现在,人均住房面积已经从1.8平方米增长到34平方米,而人口还增加了一倍,所以这是个正常的过程。

  而从全世界来看,凡是人均面积超过30平方米,人均GDP到了8千美金以后,新增住宅的增量都是在减少的。去年中国房地产的销售额一共是20万亿,其中12万亿是旧房,8万亿是新房。三分之二是二手房,新房在减少。而10年前90%都是新房子。如果一个城市的二手房交易已经大于新房,这个市场饱和度就很高了,新增住宅的量就会减少。

  人均GDP过了8千美金的一线城市,一手房市场基本饱和了。在这种情况下,房企如何继续做住宅呢?那就面临转型的问题。怎样转型?大概有以下几个办法:

  第一是做微转型,就是在细分市场上去深耕。

  度假公寓、老年公寓、学生公寓、白领公寓、蓝领公寓,再分成不同的年龄阶段。比如大学毕业一年到结婚前,大学刚毕业刚上班,但是还没有成家,这个时间大概是3年~5年,他们还是习惯于群体生活。

  中国的市场比较大,这么多的城市,一个城市做一点儿,加起来也是不少的。

  像学生公寓,每个大城市,都有几十甚至是上百所大学,每个大学门口建一栋楼,这也是一个很大的规模,所以做细分市场是住宅转型的一个特别好的方法,而且很安全。当你聚焦在某一个场景以后,你把跟这个场景无关的人都请走,剩下的就是只做这一个产品的人。

  另外一个转型的方法,是走全产品线,工业化生产,规模化。

  开发住宅的核心竞争力就是规模、成本和速度,用工业化的方式去做,提升速度,降低成本。比如万科的工业化住宅,比传统的做法节省3个月~4个月的时间,这期间不仅使资金周转变快,同时也提高了住宅质量。

  万科光研究住宅就有1200多个工程师、建筑师。住宅标准化,全中国住宅研究没有超过万科的。路灯和围墙都有人研究,研究完之后,一个标准下去,全部都做一样的,整个提升速度,降低成本。

  第三种方法,就是不做开发,把住宅当商业用途来做。

  比如美国有一个地产商,从他爷爷开始,三代人做纽约的一条街,并且只做这一个产品。现在,他们在纽约已经有12万套的出租公寓。

  转型过程中还存在一个问题,就是很多人一转型就想马上成功。其实转型是个很慢的事,而且转型成功的概率只有50%。转型等于又办一次企业,怎么会等于成功呢?就像一个登山世界冠军,开始学游泳。这也是一个转型。登山冠军转型之后不一定能当游泳冠军,所以转型是很难的。

  住宅以外,我们现在也在研究商用不动产。商用不动产跟住宅不一样,它是以运营和资产管理为核心的,具体的商业模式就是“三分开,一统一”。

  所谓的“三分开”是开发商、投资商、运营商是分开的,开发商负责操盘,而投资商可能是寿险公司,因为寿险公司有长期低成本的资金,愿意租赁经营或者持有经营。运营领域,酒店是最典型的,比如香格里拉、万豪,就是酒店运营者。某个老板开发一个酒店,投资人是养老金、保险资金持有者,管理者则是希尔顿、香格里拉,这就是典型的运营、投资、开发三分开。

  而“一统一”就是开发商的统一,开发商就像导演+制片,是空间故事的缔造者。比如有一个20万平米的空间,一个老板说盖个酒店,这是他构思的空间故事;另外一个老板说做个室内溜冰场,加一个音乐厅,这又是一个故事。所以,房地产的开发商老板是空间故事的编剧,同时兼任导演和制片,要把故事搞定。一个空间、一块地,建筑指标、规划条件都差不多,但不同的老板会编出不同的功能定位,讲出不同的故事,这就是套路。

  这个套路在全世界做商用不动产的时候是标准的财务模型,如果今天要做商用不动产,一定要把这个标准的财务模型搞清楚,才能提升回报率。

  商用不动产——写字楼、购物中心、酒店、物流仓储、教育研发,这五大类中的任何一类都是可以运用这个模型的。但是别忘了,核心是要找到好的运营商,找不到好的运营商,做不出一个投资人相信的模型也是不行的。

1
+1
1
+1
相关报道
文章关键字: 冯仑
版权与免责声明
1、凡本网注明"来源:生意场"的所有作品,版权均属于生意场所有,任何媒体、网站或个人在转载使用时请注明"来源:生意场"。
2、凡本网注明"来源:XXX(非本网站)"的作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
3、本网刊载之所有信息,仅供投资者参考,并不构成投资建议,投资者据此操作,风险自担。
4、如本网刊载之信息涉及版权等问题,敬请通知我们,我们将在第一时间予以更改或删除。
 

关注生意场微信公众号