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万达高管自杀身亡!背后风险正在引爆!

生意场 2018-06-11 08:59:32 来源:投资家网

  又一大佬自杀身亡!

  这次的故事,发生在地产业。这个过去被认为“躺着赚钱”的暴利行业。

  6月6日,有网友通过一则微信截图爆料,称南京万达茂总经理因为在开会时被万达南京公司总经理责骂,随后在栖霞山上自杀,其遗体已经在佘山脚下找到。

  起初传出来的是该女性高管坠楼身亡系不堪工作压力而自杀,但直到目前,具体死亡原因仍在调查之中。真实的事件我们暂时还不得而知,但无论如何,风向巨变之下楼市往日风光不再、导致地产普通从业者压力倍增的现实是有目共睹的。

  一叶落而知天下秋。其实,在这件令人扼腕叹息的事情背后,反映的是一个时代的缩影,一次重大经济的转向!

  1钱在天上飞

  过去,我们经历了一个史无前例的大放水时代,钱多到不值钱,各种银行每天最愁的事情就是怎么把钱花出去、怎么让钱更值钱。

  再加上监管的放松,一个伟大的业务诞生了:“委外”。所谓委外业务,就是指,银行理财资金委托外部机构投资(基金公司、券商,以及打着各种名号、旗号的资产管理公司),专门来搞一些高收益但是高风险的事情。

  什么样的业务才是高收益呢?

  比如炒房。

  其实,近年来之所以地王频出,经常爆出几十亿拿地的大消息,并非房地产公司都是土豪,背后的最大金主之一,正是这个传说中的委外业务!

  “面粉涨价,面包自然也会涨价”天价买来的地、自然要卖出天价的房。在这种“高杠杆”的运作模式之下,想要取得“高利润”,“高周转”模式自然是唯一法宝!

  地产行业资金成本这么高,很多项目每拖延一天就是一辆宝马扔海里,省出几天时间就等于省了几百上千万,这就是为什么所有房企都在强调快快快!要用最快的速度建房、卖房。

  于是,依靠着这样高杠杆、高负债、高周转的模式运作之下,一边是疯狂扩张的开发商,一边是狂飙突进的高房价——那真是地产行业躺着都能赚钱的“黄金年代”!

  当然,硬币都有另一面,在“高周转”的暴利之下,地产业的普通员工是压力山大。坊间流传着这样一句话——

  生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园。

  2债在地上追

  但无论如何,高压之下仍有高薪;然而时至今日,地产的黄金年代一去不复返了,开发商和银行“你好我好大家好”的好日子终于到头了。

  因为,强监管来了!

  近年来,银行业监管风暴强势来袭,两周之内连发七文,直接剑指的,就是这些银行非传统业务,尤其是同业业务和表外业务!

  与此同时,银行的“表外理财”也要被纳入央行的考核范围,也就是说,从此“表外业务”就要被牢牢地监视在国家的锐眼之下,再也不能像以前那样为所欲为,更不用说拿钱去炒房了!

  地主家都没有余粮了,你还指望着拿到钱去炒房?

  然而对于开发商来说,断粮已经很可怕了,而比断粮更可怕的是,还要还以前欠的粮!

  已经上岸的老王说,“自作孽,前几年看着地产火热,疯狂加杠杆负债抢钱,最近政府对地产企业融资五花大绑,集中兑付期快到了,闻到风险的机构要跑了。”

  一般而言,委外业务的周期通常是3——4年,也就是说,今明两年,地产债兑付的高峰期就要到了!

  根据申万宏源的数据统计,包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期高峰(分别为932亿、698亿元),而接下来2019年、2020年到期量更加庞大,每年增量都在1000亿以上。

  做生意是要有本钱的!借来的钱是要还的!

  债务压顶之下,一大批开发商已经先崩为敬了。

  5月21日,被誉为“城市园林绿化行业龙头”的东方园林向社会公开发债10亿元,但结果只募集到了区区5000万,仅占募资额的5%。

  事情一出,东方园林6连跌,期间跌幅达23.12%!

  5月25日,五洲国际的股价遭遇了公司有史以来最大单日跌幅,盘间最高跌幅接近90%!

  收盘时,五洲国际录得超过84.89%的跌幅,且成交量大幅放大至37.2亿,换手率74.54%。随后公司申请停牌自查,受此牵连,五洲国际一笔本金额为3亿的美元债券也暂停交易。

  5月28日,上交所信息披露,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。而在此前的2月7日,该公司债项目就已经被中止过一次了。

  这并不是地产业的个例,实际上,整个宏观环境都是如此。在监管趋严、融资渠道受限的大环境下,那些高杠杆、高负债的企业,要么已经爆仓、要么正在爆仓的路上!

  3谁来拯救开发商?

  想要从债务中成功解套,借新债还旧债的把戏玩不下去了,怎么办?

  自然是找接盘侠来转移债务!对于开发商来说,自然要变着花样让你买房!

  过去,是利润所需;当下,是生存所迫。因此,我们看到越来越多的房企在拼命促销,周转速度更加重要。

  甚至如宇宙级房企碧桂园,还喊出了“不惜一切代价高周转”的口号!也因此,地产普通从业者的压力越加沉重,南京万达茂总经理的事情恰恰反映了这一点。

  但疯狂的“高周转”显然取得了成效。

  深圳:不交500万,你连摇号的资格都没有!

  杭州:有人晕倒有人打架排1里长队

  无锡:1000多人在售楼处门外熬了3天2夜

  西安:长安区某楼盘700套新房入市,引来5000人摇号争抢

  成都:5万人抢1千套房,还能有多疯狂?

  过去,开发商是靠房价上涨吸引老百姓自动入场,而现在,却靠政策配合下的饥饿营销,引发“抢房”狂潮来吸引刚需接盘!

  杠杆不会凭空消失,只会发生转移。那么轰轰烈烈的去杠杆运动,究竟成效如何?

  企业部门杠杆率为159%,比上年下降0.7个百分点,政府部门杠杆率为36.2%,比上年下降0.5个百分点,均出现2011年以来首次下降。

  但唯一上升的就是住户部门杠杆率,为55.1%,比上年高4个百分点。无论是居民长期贷款还是短期贷款,2017年以来杠杆率上升明显。

  与之对应的,显然是今年以来的抢房热潮、无数人蜂拥入场、争当房奴。然而,在他们做着炒房致富美梦的背后,是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。

  美联储六月加息步步紧逼,房贷利率势必会水涨船高。那么,当开发商凭借卖新房已经成功出货,当地方政府凭借去库存已经成功解套,那么你会如何呢?

  对于广大买房者而言,你需要考虑的第一个问题是,在你没有还清贷款之前,房子的真正主人,其实是银行。那么,你能不能确保熬过这段苦日子,扛着高债务,最后顺利把所谓“房子升值"的钱装进自己的口袋。

  第二个问题,在这轮债务大转移的过程中,不少城市房价离奇暴涨,那么当接盘过程宣告完成,那些房价高估的城市,必将被打回原形。

  环京的惨痛教训已经告诉我们,从暴涨到暴跌,只需要几个月的时间!若是你盲目追高、投机入场,那么就注定了被收割的命运。

  毕竟,无论哪个时代,能赚钱的都是少数人而已。

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