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王欣:万科的算盘

生意场 2018-05-23 10:30:43 来源:新财金观察

  万科日前表示,其全自持租赁项目万科“翡翠书院”首推两幢楼共计48套实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至5月13日,达成首次试水超过80%的综合出租率。

  全自持租赁项目是2016年北京推出“930新政”后,开始试点的“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让政策。在土地出让过程中,当竞买报价达到合理土地上限价格时,转为竞拍企业自持商品房面积,企业自持的部分商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

  作为北京首个企业全自持租赁项目,万科“翡翠书院”公布的出租方案显示,90平方米三居室的月租金为1.5-1.8万元(人民币,下同),180平方米以上的复式四居产品月租金为3-4万元,按照自持地块单次租期最长十年计算,90平米的三居室需要一次性付清180万元租金,这在业内引发争议,且广泛不被看好。但80%的综合出租率,出乎行业内外预料。

  广泛不被业内看好,当然是有些原因的。一是房企要将动辄几十亿的资金压在那,但成本回收去非常漫长;二是作为只租不售的全自持地块,有研究机构测算其收益率还不如中国社会基准收益率,投资回收期长达三四十年。

  深入研究,2016年和万科一起拿下全自持租赁地块的还有万科住总联合体、中铁等房企,这些房企有什么共同特点?都知道全自持地块不赚钱,为何这些房企还要抢?

  拿下全自持地块,不如把钱存银行赚得多?

  据报道,翡翠书院首批租户中,包括经纬中国董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等高收入人群。

  正如翡翠书院项目负责人所说,他们也主要是面向一些金融领域、高学历、高新科技产业以及高管人群,高知、高净值、事业稳定是普遍特质。但在阳光100副总裁范小冲看来,万科“翡翠书院”定位于高收入人群是不得以而为之。

  虽然万科的全自持租赁项目“翡翠书院”看上去获得初步成功,但这种土地出让模式是否能够持续还存疑。

  “万科是个案。”中国指数研究院原指数中心总监刘进直言不讳的告诉《新财金观察》,全自持项目让房企面临巨大资金压力,融资只靠银行太难,所以这种土地出让模式不具普遍意义,只能当做租赁市场的补充。

  确实,看看拿下全自持项目的房企就知道,都是类似万科等国企或者实力特别强大的房地产商。

  《新财金观察》从中国指数研究院获得的一份研究报告显示,绝大多数自持地块无法通过销售覆盖总成本,自持地块内部收益率仅在5%-7%左右,甚至不及中国社会基准收益率,投资回收期长达三四十年。

  万科2016年12月1日以50亿元人民币竞得的北京海淀区西北旺镇18号100%自持地,周边租金水平为95元/月·平方米,年均租金增长率6%。

  测算显示,万科这块自持地前期投入土地成本、建安成本及装修成本50亿元、5.55亿元及4.86亿元,均发生在拿地后的两年内,总计为60.4亿元。未来每年靠赚取租金收益回收现金流,按目前的租金水平及租金增长率,万科这块地的内部收益率为5.58%,不及中国社会基准收益率。

  如此低的收益率,为什么房企对自持地块还如此热衷?原因可能有二。

  一是随着房企拿地城市的集中度越来越高,企业手中重点城市存货普遍不足。对于房企来说,重点城市土地是稀缺资源,政府推出一块地,自己不抢别人也会抢,当手头货值出清但又拿不到新的土地,也没有可经营的资产,两手空空,就相当于失去了这个市场,自持地块成为房企的“兵家必争之地”。

  二是为了顺应中国租赁政策,抢占租赁市场高地。与其他发达国家相比,中国房屋租赁率仍较低,中国政府目前正在积极推进租赁市场发展,相关政策主要围绕增加供应、扩大需求及完善租赁市场秩序三个方面进行,租赁市场的大力发展将改变房地产市场格局。

  在国家政策大力扶持下,租赁市场将获得快速发展。报告预计到2030年市场规模将超过4.6万亿元人民币。一部分是政府主导、面向中低收入家庭的公租房、廉租房等,一部分是个人房源,另一部分是国企及综合实力强的开发商通过收购存量资产或竞得自持地块开发成租赁用房。

  房地产信托投资基金成自持地块的救命稻草?

  自持租赁项目存在投入大、收益低、现金回流长的特点,如何让其盈利关系到这种模式是否能够持续,多位专家表示借助房地产信托投资基金(REITs),通过房地产证券化或可以尽快实现盈利和可持续发展。

  房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

  自持土地租赁项目导致房企以重资产模式布局长租公寓,动辄几十亿、百亿的资金压力让给房企“压力山大”,因此,如何以较低的成本获得融资,直接影响长租公寓的盈利能力。

  这样一来,国外的公寓运营上的经验就可以借鉴了。他们多使用REITs手段来融资,让更多的社会闲置资金进入并有效盘活后,产生利润输出。

  以REITs做的比较好的新加坡雅诗阁服务公寓为例,其也是定位于高端服务式公寓。截至2016年年末,雅诗阁公寓信托总资产价值约合230亿元。雅诗阁通过房地产证券化产生了集资效应,减少了自身资金压力,并通过持续输出利润。

  但中国目前REITs的法律法规不完善,导致租赁项目REITs进展缓慢。政府如果想加快发展房产租赁市场,应积极出台优惠政策,支持并推动发展房地产投资信托基金。

  专家认为,发展租赁市场将成为中国房企的大势,越早试水的房企越能尽快找到解决自持项目痛点的的运营方案,尽早找到盈利点所在。这也许就是万科等房企即使不赚钱也要拍下全自持租赁项目“翡翠书院”的深意所在吧。

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