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任志强最新讲话:现在是房价抄底机会!

生意场 2018-04-24 15:01:36 来源:券商中国

  

  图片来源:中国财经图库

   作者:任志强

  
一季度房价暴涨

  我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。

  利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

  

  现在是"抄底"机会

  我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。

  为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。

  所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。

  所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

  

  东北、西部地区不能碰

  分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

  但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

  70家上市公司拍卖股票

  今年一季度我们可以看一些数据,融资下降了1.33万亿,下降了20%,企业贷款下降了15.8,委托贷款下降了50%,信托贷款下降了9%,融资下降了80%,所以到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿,和去年年底相比。一个季度少1万个亿,开发商手里的钱很紧。

  更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。

  有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。

  调控造成劣币驱逐良币

  另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。

  总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?

  很多企业在扩大规模,但是扩大规模和利润之间产生矛盾,因为你想扩大规模很容易,有钱就行,但是不让你卖高价,你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业,实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾,这是很多人难以理解的。

  只租不售诞生"灰色空间"

  另外一个,土地招标的时候,好多加入固定性住房了,你投标还是不投标?要是投标了房子只能租不能卖,坏了。前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。

  他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿,过去腐败都是送房子,然后这个房子改名就可以了。名字不是你的,法院没法判你的房屋。

  我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权,我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房,创造了一个新的机会,我也不知道法院会怎么判。再一个,给开发商的压力就是,这个租金可能是难得取得回报。

  用市场化手段提供住房

  房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。但是我们看一看北京,看看很多大城市,都建公租房,建共同产权房和其他的房子,把商业房的比例降到很低很低,或者说基本上没有什么商品房用地,北京可能连四分之一都不到,这个市场是要还是不要?挺麻烦。

  最重要的是,这个房子是住的,但是不一定是产权人住的。什么意思呢?你要想限制租赁性住房,租赁性住房就是告诉你不是产权人去租,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?我自己租不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。

  这里就出了一个麻烦,不是我们要宣传,而我们实际造成的结果就市场最需要你建房,至少你得把房子建出来,你再说是用来租的还是用住的。

  我们刚才叫什么总我也不知道,讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢?他就说大企业都得租我的办公室,都得有流动,那我们人租房子是不是也得有流动呢?他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题,临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢?

  比如说媒体人,比如说演员,比如说地产商,他总得来回跑,来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢?这套房子不管是他自己买的还是什么的,如果一个项目干六七年,他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好,还是我租个六七年什么也没剩下好?非常简单的事儿。但是他买了六七年以后,卖了,你一定说是炒房了,就和刚才的流动空间是一个道理,你那个流动空间就是炒空间,这个逻辑是一样的。

  越出政策的地方房价越涨

  我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了,政策陷入了一动悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

  在座的这些人,我开谭总召开的会,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。

  为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

  供给面在扭曲

  价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。

  天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?

  所以形成的结果是,房价继续上涨的压力加大,越来越大。因此,用这种政策导致的结果,我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候,跟不上以后,下一次你一旦放开就很麻烦。所以,人家不准让我说涨价,我也没说涨价,我说政府可能要求我们涨价,不是我说的。

  所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。

  政策变相鼓励"炒房"

  所以政府的政策说悖论,就是因为他在鼓励大家炒房,这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价,那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧?不贵太多也得比二手房的价格高点吧?反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻,你怎么比二手房卖的还低呢?这就是一个问题。

  最大的问题在哪呢?最大的问题在于,十九大明明告诉我们市场决定价格,那政府决定价格不是违反十九大规定吗?你们看看十八届三中全会和十九大里头,是不是说市场决定价格、市场决定资源配置?我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候,政府这几条可能就有问题了。

  比如说为什么要摇号?摇号就是供不应求,100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号,我一看,一个公司买了170套房子,他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿,摇号,占名额。这说明什么?说明是政府在帮你。

  我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章,叫做保护产权,保护私有产权,保护什么,保护企业家,说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的?要是开发商建的就是开发商的产权,产权上没写着政府,你为什么要政府摇号?你不是侵犯产权吗?那你这个违反了国务院的规定,也违反了政府最高院、最高检察院的规定。

  "离婚"买房破坏了社会道德

  我就不知道他们怎么想的,反正弄的政府管摇号,开发商还不能摇号,我想不懂,所以它是一个悖论,它离市场经济越来越远,计划经济还是计划经济。市场经济一个最基本的条件就是,顾客是上帝,我们得尊重上帝。现在老不尊重上帝,老让大家离婚,这有问题。

  为什么离婚?当然政策导致离婚有两个原因,一个原因,有些人家里的孩子,他们工资不够高,申请贷款没资格,工资太低了,都是父母出钱,申请贷款都是以父母的名义,所以变成两套房了。但是父母没资格就得离婚,不离婚买不了。再一个就是,一离婚就省了20万,要是300万的贷款就省了60万,100万就是20万的利率。

  所以利率高低,首付高低,对离婚不离婚影响很大,因此选择离婚的人越来越多。一般的情况下,全年我们大概333万离婚,政策覆盖率还平均在580万左右,每年离婚的大概多了200万,这是很严重的问题。这破坏的是什么?破坏的是道德。市场经济讲的是什么?讲的是契约精神,讲道德。

  越是破坏市场,把社会道德全都破坏了。有的假离婚变成真离婚了,打官司。社会道德被破坏是非常危险的。尤其是这个首套房的利率上升,我们到底房子是住的还是炒的?我觉得银行认为他是炒的,否则你不能让首套房的利率降低吗?首套房你不能说他是炒房子吧?

  中央与地方的博弈

  这就是出现了很多很多问题,造成了结果很不好。结果不好到哪了呢?我最近去了很多地区,地方官员都问我,怎么想办法和中央政府政策博弈?我说你们怎么都这么想?

  我们看看最早,比较早的大家听的,90、70,这个调控政策针对谁的呢?针对开发商的。所以开发商和政府斗争,把90、70的户型改来改去,然后把户型,厕所、卫生间的空间,阳台都调来调去,就是要躲90、70的政策。还有的是加层高,变成一个小二层,偷面积,这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成老百姓离婚了,那就是消费者开始跟政策进行斗争。

  现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者,监管者现在有一个问题了,我问几个房管局局长,那天我去干什么了,房管局局长陪我吃了三顿饭,就是要问一大堆问题,拿着小本子使劲记,一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后,市长书记被约谈官儿就当不成了,所以这是一个很重要的问题。

  地方政府就得跟政策做斗争,所以他们就想个办法,把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区,远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价,涨不和涨,那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了,那和70个大中城市的数据完全不是一个概念,一个小破干州惨的不行。

  为什么?它被列在70个城市范围之内了,周围400公里没有第二个城市,其实它很穷,但是没办法。这就造成了一个什么呢?开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈,地方政府地卖不出去,你要硬压着开发商,地卖不出去了。所以,这就是一个很严重的问题。

  楼市如何走取决于特朗普

  这些政策出台,我们认为变成悖论就是现在是一个难题,很多人问我,什么时候这些政策能够取消?什么时候这个政策能够解封?前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。

  我个人认为,开发商在和地方政府比财政支出,如果地方政府的财政支出能够挺得住的话,可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话,兵马未动,粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候,它对土地财政的依赖性就加大,去年土地财政是5万亿,土地出让金是5万亿,房地产相关的税收18000多亿,然后和建筑业相关的,就是除了房地产本身的税收以外,相关的费用由6000多亿。

  地方财政一共8万亿,如果没有这5万多亿的支撑的话,地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了,我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地,但是很多城市已经出现了一些控制,就是土地我刚才说涨价那么多,所以我们一季度财政增长了17.8%,GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的,但是地方的财政收入,很多已经开始出了困难,这就是问题。

  改善需求十分强劲

  他们忘了一个事情,就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的,我们当前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾,从眼前看,相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止,我们的城镇化速度发展还是很慢的,还没有真正解决农村进城的问题。

  大家都知道,中央提出一个,叫建立中国的长效机制,住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制,现在我们的住房制度叫做城市住房制,只解决城市居民的铢分问题,不解决农村的居民住房问题。

  所以地方政府的财政里头,只包括了有户籍人口的住房困难,不包括农村人口,所以很多城市,比如上海、北京,把农村人口都轰走了,否则他得解决住房问题,这是个麻烦。我们的主要结果,就是农民进城问题。

  对于老龄化来说,我们现在是改善性需求占主导地位,年轻人结婚生孩子是刚性需求,老年人是有房子,但是他给改善。其中有两个主要矛盾,一个是没有电梯,老人爬不动,北京70%,上海大概也得有70%的房子是没有电梯的,6层也爬不上去。

  老龄化越来越严重,英国怎么解决的?政府出钱,把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴,北京已经开始了,大概改了几十栋楼,但是差得很远,没有电梯的楼太多了,所以改不过来。

  还有一个问题就是,80%以上的房子没有卫生间,你们觉得上海的房子好吗?上海房子都是刷马桶,早上起来刷马桶,没有卫生间。没有卫生间,它连厕所都没有,所以上海政府改了一栋房子,加了个厕所,厕所和卫生间是两个概念,卫生间是可以洗澡的地方,厕所只能叫半个卫生间,你只能解决一半的卫生问题,另外一半的卫生问题解决不了。

  所以很多楼没有热水,我们大概全国90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器,淋浴器,搁到厕所里头,底下还得躲着那个洞,上头淋浴。刷牙呢?早上起来得到厨房刷牙,这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题,所以改善性需求所占的比例是越来越大的。

  还有一个就是独居需求,独居需求可能很多人不太了解,到现在为止大概有750万独居,我们估计五年以后,每年增长30%到40%,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人,90后,00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母,自己单独租一个小房子,也不愿意跟你在一块住,你那个房子太大,他不跟你住。

  北欧40%这种,整个欧洲大概平均有25%这种情况,现在中国是5.8%。未来的发展是什么?如果要发展到25%,我们得有两亿五千万户独居户,越来越多的90后和00后开始独居了。

  

  城镇化红利期还很长

  从人类过去发展的历史上来看,重要的GDP是在于1800年以后产生的,十八世纪以前我们用了3万年时间,大概只产生了全世界5%的GDP,而后来的95%的GDP,这是累积计算的,都是因为十八世纪以后产生的。

  原因是什么?原因是城市化,大规模的城市化集中在十八世纪后,因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章,但是皇帝老毁约,到十七世纪末的时候,皇帝终于不能毁约了,所以全世界都开始确立私有产权保护制,城市就发展起来了。

  尤其是十八世纪以后的工业化,导致城市化加剧,第一产业农业越来越不行了,这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年,全世界人口增加了6倍,可是城市人口增加了60倍。

  我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候,城市人口已经超过了农村,到2016年的时候城市已经40.27亿人,农村34.15亿人,农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头,8亿人在城市生活,但只有5亿多是城市户籍,40%是城市户籍,剩余的人都是农村户籍。

  所以虽然有一部分农民住在城市里头,但是他孩子不能上学,不能领退休金,不能买房子等等。所以中国的城市化,还早得很。对于美国来说,根本不缺土地,农村面积很大,但是他们的城市化发展速度一点不低于中国,发展的速度远远超过中国。所以中国到目前,农村的人口比例是大于城市人口比例的。

  从全球看,不管是发达地区还是非发达地区,城市化的速度都在加速,为什么?因为第一产业的产值太低了,中国有27%,接近30%的劳动力,农村劳动力,只生产7%的GDP,而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上,城里人比农村人高了很多很多,钱多,收入高,所以人都往城里跑。

  去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%,换句话说,如果服务业越来越多的时候,一定要靠城市才能解决问题,靠农村是解决不了服务业的问题的,靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚,能有人给你捏脚吗?

  所以城里城外,不管是发达地区和不发达地区,我们都可以看到,未来发展的趋势,第一产业的人口一定是越来越少,必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。

  

  重点城市人口流入加快

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