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毛大庆:我不喜欢风口 有悖商业模式害死不少人

生意场 2017-12-18 15:32:40 来源:网易财经
中国的房子始终是纠结于人民币、汇率、个人资产的放置、国家资产的配置。但是,有一个基本的说法,当人民币国际化以后,自说自话的印钞票已经变成了没用的神话。再印多少钞票,没有实体经济,房子始终变成小散户之间流动的工具,只会导致越来越多的现金流全部卷入到不能变现的房子里,国家是非常危险的。在这种背景下,人民币的国际化导致我们对人民币的价值有了非常冷静的思考。在实体经济,特别是科技产业、文化产业还不能支撑庞大的M2的时候,我们必须迅速的将房子这样一个商品从散房子变整房子,从小钱变大钱,从短钱变长钱,把房子变成在大宗资产交易中流动的不动产,而不再是被小业主控制的一套一套的小房子,否则的话非常危险。

如何把小房子变大房子,把短钱变长钱,把短期使用变大宗交易呢?需要的就是不动产的运营和经营。过去20多年,房地产的主要能量是把土地变现,没有多少人思考把内容、把房地产的产品变现。拿着便宜的土地,房子就折钱,公司就发财。如果拿不着土地,公司就完蛋。几乎很少有人琢磨说怎么把房子建的更符合业主的需要、客户的需要,让它产生更多的价值。但是,没工夫想,来不及想那事,拿地变钱已经够容易了。

在今天这样一个时代,让房子变用品,房子用起来的时候,这就有另外一个问题,就是过去我们没有多少人真正战斗和服务在房地产的经营领域,我们都服务在房地产的销售领域和流通环节,这就出现了新要求,行业内必须出现一帮经营房地产的专业人士,这是所有做房地产空间改造的真实背景,这是行业的呼唤和社会的呼唤。

未来如果把房子变大宗商品在金融领域交易的时候,这个风险就可控了。国家明年一定是这个趋势,“两会”以后,REITs、CMBS、ABS所有这些已经谈了10多年的金融产品一定会雨后春笋。房子变成不让炒的私人产品,房子必须得流动。如果房子都不让流动,国家一大堆的不动产就“死”在那儿,国家断断不会这么做。明年会出现的房地产现象一定是金融和房地产的结合。

在运营变成房地产的主要抓手以后,而不是销售,我们国家有多大的市场空间呢?我们国家的存量业务,在整个房地产开发里面大概占5成左右,但租赁份额只占6%。相对其他成熟国家来看,以租赁、经营为主的存量房地产市场空间极其广阔。房地产堆积的风险会逐渐显现,要通过专业运营商,实现大宗不动产的保值增值,顺利对接多样化特殊渠道,有必要性和紧迫性。

这里谈论了非常重要的话题,通过运营商来实现房地产的保值增值,这是新趋势。原来没有人研究这个问题。以前空置和库存的概念是非常错误的。以前说去库存,怎么去?开发商把房子卖给小业主就是去库存。小业主拿到手里以后,房子也是空的,其实它仍然是库存。所有人以为包袱丢给业主了就不是库存了。太多房子被散卖掉,写字楼切成小的,一套一套的卖掉,这些人也不知道怎么变现。所以,经营变成重要的问题。

在房地产转型之后会出现三个有意思的群体和有意思的现象。在个人财富聚集之后,个人财富希望投资到城市不动产,除了原来的买房子以外,就会变成投资到专业的管理机构手里。中国一定会呼吁出现一批专业的个人财富管理机构以及他们和不动产的对接,包括REITs的机构、私募的、ABS,都会雨后春笋般的出现,他们是管理个人财富,和资产对接的主要桥梁。

在此背景下,资本市场的制度变革非常重要,政府一定会进行制度变革。

另外,对资产回报的要求变成主要话题。原来买了以后没有人想资产回报,就是赌,今天买了房子,明天肯定要增值的。中国的房子哪有不增值的?任志强天天说增值,买了就得了。其实你们所有人赌的都是地增值,没有人赌资产回报的增值。如果地不贵了,房子怎么办呢?所以,资产回报变成了新要求。

所有人都指向中间这一批人,没有人真正研究什么叫空间、什么叫内容。原来过去有没有人做房地产经营呢?有,经营商场的、经营综合体的、经营酒店的、经营服务式公寓的,这些人都叫房地产的经营者。

为什么我今天不谈经营者?我谈“空间+内容”了呢?因为未来还提供我刚才说的这几项内容,完全不能符合未来消费。为什么很多购物中心开不下去了?里面的东西都不错,就是没人买了。因为买东西的人都不在那儿买了。过去BAT三家人,用了将近6年多的时间,搬了7.5亿的人口到线上,变成了线上消费者。盛总有很多数字可以告诉大家。所有这些数字都告诉你,我们这些人都在,但买东西的地方变了。

还必须明白一个问题,IP变成了消费的真正主流核心。最近很多话题,以前谈三只松树,后来谈晓明、无黄、牛哄哄,最近又谈喜茶。喜茶有什么东西?我到广州,让小朋友给我买一杯喜茶。我就拍了朋友圈,我说我也喝到了。结果下面有50多个人给我回,问我是什么味的。我发现好多人都没喝过。有一个90后的小女孩回我说“毛先生,你觉得奶盖怎么样?”,不喝的人都不知道是什么东西。我说我喝了,你觉得有什么吗?女孩子说女生认为喝奶茶主要喝奶盖,喝了以后会感觉到温暖和幸福。

今天的消费是什么东西构成的?是颜值加上消费体验。颜值不行,没办法吸引用户。消费体验不好,没办法打动内心。这是我们今天说IP时代到来的核心主流。我们已经从物质消费过渡到精神消费。

今天再做房地产,还是谈经营物业是没有用的,找不到内容,你什么运营也做不了,这是根本核心。

长效机制的房子是不是能够将新鲜感、成长感、安全感、重要感、连接感、贡献感赋予每一个用房子的人,这是未来做房地产运营的真正核心。

创造力阶层,新青年是中国未来各种各样新经济的主要抓手,不仅有房地产,还有消费、文化、体育、大健康。未来能不能真正的读懂创造力阶层的需要,知道他们对消费转型的必然,这是根本。

(PPT)这是全世界房地产跟金融资本结合的所有方式。一个房子到市场上流通,有很多种方式。最后这些方式要求的都是收益,没有收益是退不出去的。谁是收益的发动机,就是左下角这帮人,就是“空间+内容”的运营者。张昭说他买了100多个IP,我们也买了20多个,IP是真正帮我们做运营的。没有IP是没办法做出活力的。你今天买IP,不知道什么时候就有用了。我们做内容的人就是要发现IP,发现内容。

以前做房地产,消费部的能力要强,招商的人的能力要强。今天招商没有用,你不如去发现IP,这是根本。所以,能不能抓住好IP,是房地产增值的核心。

做空间内容运营的人,有很多人围绕着IP来创业,投资人投了很多做空间内容运营的人。盛总也投了好几个。为什么这个领域被资本追捧呢?并不是说这个领域有多赚钱,关键是这个领域的未来应用场景太丰富了,太多的房子需要这些人去管,让它变现、增值。投我们的联合办公、共享社区的人,主要不是来自于财富管理公司,而是做IP的投资人,跟他们结合在一起才能让房子变出更多的钱。能不能让空间的流量增加?什么是空间流量?就像开饭馆的翻台率。能不能找到大流量是空间增值的主要原因。文化领域和影视产业特别能够帮助空间增加流量。

另外就是找到内容,能不能把线上的7亿多人到线下成为流量,这就是内容的来源。不要小看阿里做商业。马云怎么能做得多万达呢?我跟大家说,马云肯定能做得过所有线下商业运营者,因为他有很多IP。这些IP从线上到线下,给你带几千万人下来。这些人下来消费的时候,跟线上的人又是一伙儿人,跟原来的消费者不一样了。

最后是产品能不能人格化。在张总的影视产业会特别明白。做任何一个产品不能打动人内心,不能拟人的说话。喜茶就是拟人说话的产品,拿到它想到的就是爱情、温暖、幸福。所以,人格化特别重要。我们做了很多新场景。

最后有两个升级。第一个是物理空间向智能化的升级。我们今天对智能化的理解是片面的,以为装个门禁系统、云打印、人脸识别就是智能化,这都是表面现象。根本的是能不能用各种链接手段让用户觉得成本低、效率高、找到更多资源。所以,楼宇的智能化和房地产智能化最终要转向企业服务的智能化和楼宇经济的智能化。

第二个是房地产的消费升级中是否可以真正让内容经济促成功能消费向精神消费的转变。我们做的联合社区,让各种各样的用户不仅住在公寓里,更多的是进行社交、找朋友、做生意。共享办公的核心是让企业在里面找到更多的商业价值,跟办公楼是完全不一样的。办公楼是没有人给你配商业价值的。我们为什么拿联合办公跟各种产业对接,跟电影、音乐、体育和各种好玩儿的事对接,就是让企业在里面找到办公室以外的价值。

最后这张图标志着我们对房地产经营性物业的真实理解。从底部资产运营到跟基金对接实现房地产大宗交易变现,最后留给运营者的是中间的大数据和企业信息数据。这是我们做共享空间、共享办公真正实现商业价值的三个主要要素,经营要素、基金要素和数据要素。能不能产生话题、会不会自带流量都是空间运营者必备的能力。

在我们做共享空间的人身上,我们研究的是房地产真正的价值变形。价值变现里面,商业生态、产业生态、孵化生态、互联网生态赋予城市空间效率生态。什么人愿意超额付费呢?是这个地方可以给你带来效率,我愿付很多倍的钱,最后可以推动新型的消费文化。

这是很值得现象的时代,所有东西都变化了,我们继续探讨。

谢谢大家!

第二环节:圆桌对话—掘金投资新风口

嘉宾主持:著名主持人、演说家 马丁

对话嘉宾:新乐视文娱董事长兼CEO张昭

优客工场创始人、董事长 毛大庆

网库集团创始人、董事长 王海波

洪泰基金创始人、洪泰资本控股董事长 盛希泰

蜻蜓FM创始人兼董事长 张强

航美在线集团董事长主席兼首席执行官 郭曼

主持人:谢谢盛希泰先生。

接下来进行的是圆桌论坛,有请各位嘉宾上台分享他们对于2018年投资、创业的心得。各位觉得2018年投资和创业最大的风口是什么。2017年最火的是共享和AI。从年度风口来说,这个频率变低了。是不是创业企业只有抓住风口才更容易获得资本的青睐、更容易上升。能抓住风口的创业企业只占到创业企业的五分之一,或者更少的比例。所有人都扎进风口,对于创业人和投资者来说也不是最好的方式,会有一点虚火偏高。

张强:我还是比较关注内容的,无论是微信,还是淘宝,都是很大的流量品牌,都开始关注和内容的对接。无论是生产内容,还是帮助内容生产方对接各种平台流量,都有非常大的机会。

主持人:但是,我看到内容在2015年是非常火的,特别是传统媒体人用新媒体平台进行创业。但是,紧接着就下来了,天花板比大家想象的低很多。您认为内容依然是机会,哪种形态才能让内容突破变现的天花板?

张强:包括蜻蜓在内的流量平台都是在促进内容的变现,就是内容和变现相结合。但是,这种变现和简单的内容生产是不一样的,这需要更多的中间平台和服务商去帮助内容方对接不同的流量,尤其在变现上都是细分流量,而不是通用流量,这个方面有很多机会。

主持人:郭总,关于风口的问题。您认为从投资环境来看,什么会最火?

郭曼:我没有太多关注风口。因为我觉得风口非常可怕,有点像“杀人场”。美团时期的“百团大战”,后来的O2O,再后来的共享摩拜、滴滴,能生存下来的就是2、3家企业,但大量的资金投入进去了,很残酷。我自己一直关注航空领域,希望为航空旅客提供娱乐服务。从为航空旅客提供娱乐服务过渡到为航空旅客提供上网服务。最大的娱乐就是上网,能够解决航空旅客娱乐的问题。

对于风口,第一是不太敢关注。第二是不太敢胡说。AI、智能非常火热,移动互联网依然火热。但是,风口要小心。

张昭:我觉得今天这个论坛非常好。未来有长达十年的平台效应的商业模式都是“风口”,它是聚沙成塔,它是聚集各种各样创业萌芽,形成趋势性的旋风。这么理解,把2018年、2019年、2020年理解为风口,看未来十年,这样有点意思。这样才能真正的价值资本、产业资本。

在移动互联网的下半场,所有追求效率的投资都会转向价值投资,长久投资才是有价值的。

主持人:大庆赞同吗?

毛大庆:我是觉得别再提风口了,风口已经害死了不知道多少人。风口本身就是违背商业逻辑的。风口原来的意思是发现新机遇,这个可能更准确。但是,这个机遇得转化成实体的东西,还得回到商业逻辑上,这才是有用的东西。否则大家都是机会主义,觉得这个东西不错,就像赌博,往里面押宝,不知道弄出个什么东西来。

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