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任志强diss左晖,上演地产圈的“来啊!互相伤害呀”

生意场 2017-10-18 11:27:14 来源:凤凰房产北京站

  任志强

  你说了半天,大家是租房子还是买房子?

  左晖

  我们希望租房子未来是一个选择。起码能保障两件事,房东不能随便的赶人、不能随便涨租金。在这样的情况下我猜未来大概可能会有三分之一的人会租房子,三分之二的人会买房子。

  任志强

  未来还有多远?

  左晖

  今天还挺远,目前全中国20%的人在租房子。,并且租房子的人五年之内会买房子的比例这是非常高的。

  任志强

  北京有大概52%是房改房,如果按房改改房算过租金回报率是多少?

  左晖

  房改房就是所谓的"老公房",售价比较低,像劲松一带其售价只有附近商品住宅的60%到70%左右,但一平米的租金价格差距在20%左右,所以相对来说房改房的租金回报率比商品住宅要高一些。

  近期,在中国国际金融博物馆举办的"江湖沙龙"中,自称"退休老人"的主持人任志强言语依旧犀利尖锐,处处为链家集团董事长左晖"挖坑"。经历过租赁市场"更混乱"的时代,从十多年前租房人成长为房地产行业、租赁行业的意见两袖,两位大咖看似轻松的互动中,隐藏着"扎心"细节。

  作为本次活动的演讲嘉宾左晖更是从城市人口、合理的交易量、买房和租房、政府和市场等多角度阐释了他所理解的"租赁新时代"。

  租赁人口比例持续增加

  公租住宅占比最好不超10%

  "中国从1994年正式房改到现在23年的时间,我个人认为中国房地产业还是了不起的,总体来看,居民的住房问题得到了基本解决。"演讲中,左晖对中国房地产市场充分肯定的同时,分析指出租房其实是大城市的问题。在他看来,三线及以下城市的租赁市场都很稳定,因为租金稳定、租赁住宅的供应量也都非常丰富,但城市却不一样。

  首先从城市人口的角度看,目前中国约有7亿的城市人口,20个以一、二线城市为中心的城市圈正在逐步崛起,每一个城市圈会拥有2000-3000万人口,未来城市人口就有10亿的量。左晖认为,这些人如何分布就是租房还是售房的一个变量,影响着两个问题的答案--第一、中国需要多少套房子;第二、到底交易多少套是合理的。

  2016年,全国房屋交易1500万套,其中950万套是新房,550万套是二手房,其中北京、上海等城市占二手房交易量的70-80%。那么,未来真正能解决房地产流通的手段到底是什么?左晖提到一个概念--"中性价值观",即保持市场合理的流通率,这是调控本身的一个目标。对"千人流通率"的关注,成为衡量中性价值观的一个重要指标。

  所谓"千人流通率",即一个城市在合理或均衡状态下,应该有多少人能够通过二手房或新房市场买到或换到自己的住房。成熟市场的历史均值保持在20‰-25‰之间,而近几个月北京的年化指标只有6‰-7‰。在左晖看来,如果千人流通率不够的话,一定会有一波流通积压在明年,导致流通率上升,房价依然面临加大压力。

  一个城市究竟多少人租房、多少人买房,房价才能更合理,老百姓住房问题才能得到更好解决?左晖给了一组预估数据:未来中国的租赁人口占比大概是1/3;城市越大,比例越高;北京的租房比例未来会超过50%。至于租赁住宅的供应主体,根据历史经验来看,左晖认为由政府主导的公租住宅占比最好不超过10%,当政府公租住宅比例过高会导致占用太多资源,运营效率低下等诸多问题。

  看好存量市场

  未来机构化占主流

  作为以传统二手房中介服务起家的企业,显然链家更看重存量的市场。说起未来租赁市场的发展防线个,左晖表示"存量有非常大的空间,各城市都在大规模启用租赁住宅是对的,估计北京起码要有3千万平米才能基本缓解租房困难的问题"。

  至于如何解决住房问题,左晖认为不能一味地靠盖房子解决问题,重要的是如何存量市场解决问题。一个较为合理的比重应该是:80%从存量解决,20%从增量解决。

  如今,由于各种各样的管理问题,或者管理结构不够发达等问题,造成很大一部分房屋资源的浪费,并有大量老旧小区没有得到基本居住功能的保障。左晖表示,对于老房子要循环利用,由专业机构进行改造再投入到新的市场里去,同时进行统一的机构化管理,使用户的租住品质得到基本保障。

  对于租赁市场以及整个租赁的服务市场来说,左晖认为,眼下市场比较呼唤专业的机构化管理,在这方面未来机构化将占主流。

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