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软银、弘毅入局,5亿美元要砸出一个“中国wework”:这市场还有机会吗?

生意场 2017-07-28 14:10:26 来源:虎嗅网

  相比共享领域的其他赛道,共享办公或者联合办公领域,整个2017年上半年真是淡出个鸟来。好不容易到了7月份有了点新鲜内容:7月4号,优客工场拿到了爱康创投的2亿战略投资,在经历了2年7次融资之后,估值90亿人民币,约合13亿美金(并购洪泰空间后),国内联合办公领域终于诞生了第一个10亿美元级别的独角兽。

  一个星期之后的7月11号,大洋彼岸的wework在G轮融资中拿到了7.6亿美金,从而估值突破了200亿美元。从wework进入中国后的2年间,对两家公司的比较就从来没有停止过。

  似乎是这两家的新闻已经不能叫新闻了,除了几个专业网站不咸不淡的发了几篇稿子之外,几乎没有引起任何人的注意。

  不过,就在7月27日,wework和弘毅投资,还有软银集团出资5亿美元共同搞出了一个“中国wework”,这个市场终于有点意思了。回顾过去的两年,毛大庆通过自营、加盟、并购等方式,拓展了20个城市,78个空间,2.9万张桌子,3.6万名会员。反观作为联合办公翘楚的wework在这2年时间中,可以用磨磨唧唧来形容,只是进入上海和北京两个城市,拥有了6个空间,3000名会员。看起来,wework要走上Uber的老路,被中国模仿者用疯狂的速度打回老家去。

  耐人寻味的是,弘毅投资和软银的这5亿美元是用来加速拓展中国市场的,这里的两个词“加速”和“拓展”有两层含义:

  第一层含义是经过两年的观察和试探,wework终于下了在中国拓展业务的决心。虽然早在进入上海的时候就称中国是其非常重要的市场,但是后续动作却凸显犹豫不决,听其言观其行背后的逻辑不言而喻。

  第二层含义是现在相比中国本土企业,从速度和规模上已经落后,现在到了扬鞭奋蹄的时候,5亿美金的手笔说明了投入的决心。要知道,优客工场从A轮到7月份完成的这笔融资,两年来所融资金一共加起来是14亿人民币。

  不过,在这一系列动作的背后,回头看看整个联合办公市场,家家都在跑马圈地,或者加速拓展的时候,有几个问题需要审视和考虑。(再次强调一下,孵化器,加速器、产业园区这些空间和联合办公空间是不一样的,千万不要混为一谈。)

  联合办公的市场空间

  联合办公是市场是建立在经济发展、产业结构、中小企业比例、环境成熟度之上的,这种模式在中国,尤其是在一二线城市的容量是有上限的,而且天花板比想象得要矮,很多区域垫垫脚就能够到。

  我们从三个角度去分析这个问题:

  城市大环境

  笔者在之前分析联合办公模式的时候提到,很多时候城市的GDP总量、服务业和科技业的成熟度、中小微企业的比例、商业环境、核心地段租金水平、写字楼租售比等等因素都是制约联合办公空间选址、招商、成长、成熟的因素。

  别说城市,就在像北京这样的城市,各个区域发展也不是均衡的,国贸CBD核心区域具有联合办公天然的土壤,但是一些区县就不具备成本优势吸引企业入驻空间。甚至就算是在朝阳区,也只是集中在一些热点区域才有联合办公的价值。

  市场供应

  从理论上来讲,只要建筑条件允许,几乎所有的空间都可以改成联合办公空间。但是从目前市场从在的业态而言,大多数乙级写字楼或者工业空间是联合办公空间改造的重点。因为从租金成本、改造成本、物业管理、利润空间、周边配套这几个角度去考量,又不是所有的楼宇都具备改造可能。联合办公不是灵丹妙药,不能手到病除,到哪都能解决闲置物业和盘活闲置空间。没有合理的利润空间和市场卖点,无法激活这个项目。

  乐观的声音是未来到2020年,有30%的市场空间将会被联合办公占据。以北京CBD商圈为例,41个写字楼项目,424万平米,如果按照30%都成为联合办公空间计算,将有127万平米的空间被改造,按照80%面积办公,平均5平米一个工位(12700000×80%/5=203200),也就是说将要产生20万张桌子。如果按照20个人一个企业来计算,需要1万家企业入驻办公空间。

  市场需求

  由于联合办公主打概念是为企业节约综合成本,提供服务,会员联合工作。目前虽然有一些大公司的部门或者办事处入住了wework,但是并不能改变空间主要客群还是针对中小企业的格局。而且现在除了头部品牌企业能够保证80%,甚至90%以上的入住率,还有一票联合办公空间的出租率不足70%,有的还要更低。同时严重依赖中介推荐的营销做法,也造成利润进一步降低。

  所以,看起来只要跑马圈地就能开门大吉的市场,也是暗流涌动。虽然从长远的发展,联合办公是一种趋势,但是未必就是空间的聚合。就算是空间层面,所谓联合应该是cowork,现在很多空间还仅仅停留在sharing space的层面上。随着技术和数量的提升,未来的联合办公很有可能不是建立在物理聚集的基础上才能产生质变的,这也是需要考虑在内的。

  信托和资产证券化

  目前的联合办公企业,租金收益在整体收入构成中要占到85%以上。由此看来,如何保证有充足的出租面积,提高出租率,又能够实现稳定性,又能降低成本是整个商业逻辑的最底层保障。君不见潘石屹就算卖了那么多SOHO中国的资产,外滩SOHO和望京SOHO他怎么都不卖,你真以为他说的『太漂亮了不舍得卖』的鬼话吗?保持合理的资产结构才是真心话。

  很多人说Wework每次融资完后就干两件事,第一投资和业务有关联的公司,获取5%-20%的股权;第二在做房地产信托基金,然后买楼完成不动产投资。本质上联合办公的商业模式存在一个内在逻辑:出租面积—企业数量—会员数量—租金收益—服务收益—投资收益—资本估值。

  优客工场的目标是2017年年底,达到5万张桌子,租赁面积超过40万平米。如何优化资源配置,降低租赁成本,提高租金收益,租房子还是自持,这个问题似乎又一次摆在了面前。

  按照优客工场的数据,如果它保证未来5年内,5万张桌子的出租率达到80%以上,那么按照一个每张桌子的租金收益每年2万元(按照2016年4亿收入,2万张工位计算,每个工位每年收益2万元)计算,未来5年有40亿以上的稳定现金流。如果走一条类似华侨城用欢乐谷5年门票收益进行资产证券化的路子,是可以获得大笔现金的一条路。

  如果能够获得这笔资金,第一可以在北上深核心空间将物业自持,第二可以获得更高的流动性进行投资和服务布局,第三可以更快的加速在海外的布局。

  在自持和租赁的比例上做好平衡,对联合办公企业来讲是堂长期的必修课。未来必须在核心城市和核心区域采用自持,次要位置和区域采用租赁二房东模式,其他区域和位置采用加盟输出管理的模式,三管齐下应该是合理的资源配置方式。

  wework还有机会吗?

  就中国市场而言,很多人也会问一个问题,那就是wework在国内市场还有机会吗?我个人的答案是,肯定有机会,不过要聚焦在北上深这三个城市。对不起,我觉得广州可以先遗忘。

  虽然对手一路疯狂圈地,但是对于二线城市、甚至三线城市的联合办公市场发展前景笔者个人是存疑的,原因之前已经说过,市场看起来其实没有那么大。只要Wework聚焦在这三个一线城市,尤其是抓住众多互联网科技企业出海发展的这个点,很多企业是会选择拥有大量海外会员和服务的Wework的。

  如果Wework能够在对接海外市场、拓展业务、全球化服务、资本支持方面有所建树,那么中国有技术优势和出海需求的企业,自然会选择他们。从一定程度上来讲,入驻企业的质量会决定付租能力和成长速度。

  对于优客工场而言,面对未来40万平米以上的空间,如何保持较高的出租率,保证企业质量和长租约,都是需要考虑的问题,有时候萝卜快了不洗泥,在快速增长的时候是优势,到了精细续作的时候反而要去还债。尘埃尚未落地,一切都才刚刚开始,现在说游戏结束还为时尚早。

  两个不同的企业,来自两个不同背景的国家。优客工场和wework,他们之间真的隔着一个太平洋!可能双方到了对方的主场都有点水土不服。同时,也留给了我们一个悬念,最后会不会殊途同归呢?就好像之前发生过的那些故事!

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文章关键字: 中国wework
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