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【盘点2015】楼市政策大盘点 房地产稳步回暖

生意场 2015-12-22 14:11:55 来源:南国城报

  从“3·30新政”伊始至今,降低首付、降准降息、公积金政策持续宽松、限外令松绑……不到1年时间,政策如“十二道金牌”接踵而至,传递出一个明确的信号:房地产从“抑制投资”、“从严调控”转向“支持”、“促进”、“稳定房地产消费”。

  2015年是楼市政策出台最频繁的一年。从“3·30新政”伊始至今,降低首付、降准降息、公积金政策持续宽松、限外令松绑……不到1年时间,政策如“十二道金牌”接踵而至,传递出一个明确的信号:房地产从“抑制投资”、“从严调控”转向“支持”、“促进”、“稳定房地产消费”。楼市政策风口转向,盘点这一年的政策,效果如何?

  政策风口转向,从抑制到支持

  12月12日,南宁被大雾笼罩,灰蒙蒙一片伴着细雨,天气冷飕飕,但嘉和城的置业顾问陈先生却满面春风。他说,做置业顾问的这5年来,经历了“限购到不限购,再到利好刺激”的完整过程。今年的利好政策一波接着一波释放,他接待的购房者更多,是政策的“受益者”。

  的确,2015年利好政策纷至沓来,不难发现,这场“政策变天”,政策风口已从“抑制”转向“支持”。这在今年3月5日的十二届全国人大三次会议上的定调,已经初露端倪。“稳定住房消费”、“支持自住和改善型住房需求”等关键内容写入政府工作报告之中,释放重大信号,一改以往“调控”、“警惕”、“抑制投资”等词汇。

  中央为何如此定调?专家分析,当前房地产供求关系发生变化,政策的转向,让居民住房消费成为拉动经济增长的强劲动力。著名经济学家厉以宁分析,中国经济没有房地产带动,就会拉力不够。目前房地产在中国经济发展和带动消费中所起的作用不可低估,它仍是维系中国经济增长的最大引擎。

  事实上,2014年以来,中国房地产就已经出现明显的分化调整,多地库存高企,供过于求。国家统计局的数据显示,2014年,全国商品房销售面积120649万平方米,同比下降7.6%,是最近6年来商品房成交量和成交额的首次下降。2014年末全国商品房待售面积6.2亿平方米,同比增长26%。这样的背景下,政策风口转向理所当然。12月12日,国家统计局公布,目前楼市库存高达6.96亿平方米,创下新纪录。

  11月,中央高层密集表态去库存,去库存提到前所未有的高度。12月14日,中共中央政治局会议召开,会议提到要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。这意味着,未来围绕去库存战略导向,相关政策或陆续出台。

  中央地方合力,打出政策组合拳

  中央定调发出信号,政策组合发力。而这一场政策大戏的拉开,始于“3·30新政”。

  3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,首付30%。自此,2015“楼市政策年”序幕拉开。这只是“降首付”的第一招。9月1日中央再发文,实施“认贷不认房”,拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,再次申请住房公积金贷款购买住房,最低首付款比例由30%降低至20%。1个月后的国庆前夕,央行和银监会再放大招,不实施限购的城市,首套房首付比例调整为不低于25%。

  首付比例一降再降,而购房者的贷款利率更是跌破10年来纪录。10月23日,央行宣布“双降”,自10月24日起,下调人民币贷款和存款基准利率,商贷利率降至4.9%,创10年来新低。其实,降息并不是一蹴而就,今年以来,央行已经5次降息,平均两个月降息一次,5年以上的贷款基准利率由年初的6.15%,降到了目前的4.9%,下降幅度高达25.5%。简单来说,以等额本息,贷款40万元30年为例,5次降息后,月供减少314元,总利息减少11.3万元。

  一面是中央频频放大招,而地方政府也因地制宜“出谋划策”,公积金“活络”起来。今年3月,住建部部长陈政高强调,将进一步增加公积金贷款额度,降低门槛,推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。之后。广西的公积金新政密集出台。认贷不认房、北部湾4市公积金贷款同城化、南宁公积金贷款额度提高至60万元、子女可提取父母公积金买房……再加上“9·30新政”支持全国异地贷款政策,释放购房需求。

  不仅如此。政策自上而下地松绑,也“由内而外”地全面放开。8月27日,六部委联合发文,明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内买房。这是“限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。毋庸置疑,2015年的楼市政策,比以往来得更猛烈,范围更广。

  新政叠加效应,房地产稳步回暖

  新政利好频出,叠加效应将产生什么“化学反应”?房地产是否能够一改颓势?

  官方数据显示,今年前10个月,全国商品房销售面积接近9.5亿平方米,同比增长了7.2%,增速比前9月回落0.3个百分点。前10个月全国实现商品房销售额6.48万亿元,增长了14.9%,增速回落了0.4个百分点。但一二线城市和三四线城市成交分化明显。一二线城市土地成交火爆,但三四线城市成交量迟迟不见好转。

  落地南宁,这一波新政,基本全面落地,直观的数据上,呈现上涨势头。南宁市住房保障和房产管理局数据显示,11月,南宁新建商品住房签约93.98万平方米,9014套,环比上月分别增长9.33%和9.09%,单月签约量再攀年内新高。1~11月,南宁新建商品住房共签约717.1万平方米,69607套,同比分别增长56.8%和58.85%。新政提振楼市信心,不少购房者一扫观望情绪,从容入市。

  南宁市荣申博地产营销策划有限公司总经理陈戈分析,今年一些列的楼市利好政策叠加,从宏观层面上来说,的确提振楼市信心,释放市场需求,刺激了楼市的稳步增长。

  不过,也有业界人士分析,系列新政叠加效应,虽能让房地产销售一度回暖,但2008年4万亿带来“猪都能飞上天”的风口并未重现,政策边际效应正在递减,楼市后续增长动力不足,楼市库存依然高企。

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