生意场 > 专题报道 > 【盘点2015】中国酒店业“十大事件”

【盘点2015】中国酒店业“十大事件”

生意场 2015-12-22 13:57:17 来源:中国网

  除了海内外IPO以外,资产证券化的途径包括私募基金和公募基金。

  (一)私募基金不公开上市交易,主要包括银监会监管的私募房地产信托基金与工商局备案的房地产私募基金。

  1、银监会监管的私募房地产信托基金即私募REITs相对风险较小,较多为1至2年收回本金及收益,债权投资为主,发行的条件是四证齐全(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证);资本金比例不低于35%;开发主体具备二级资质;土地和在建工程抵押40%以下。即使是银监会监管的私募房地产信托基金即私募REITs,风险还是存在的,例如吉林信托的酒店产品就发生了风险。2014年12月12日,法院执行决定书公示:“被执行人烟台虹口东升实业有限公司滨海假日国际酒店拒不履行生效法律文书确定的义务。将被执行人烟台虹口东升实业有限公司滨海假日国际酒店(组织机构代码:613432041)纳入失信被执行人名单。”烟台滨海假日国际酒店经营贷款集合资金信托计划2013年发行1.5亿元,滨海假日酒店将其持有的总面积合计32378.97平方米的土地及地上建筑物抵押给吉林省信托责任有限公司作为抵押担保,信托产品的年收益为9.5%,发行时间2013年11月1日,时长12至18个月。烟台滨海假日国际酒店大楼1993年开工,原先属国有,2000年前后由新加坡商人全资购入,2012年由声远法人张庆爱名下的虹口东升接盘,有知情人称接盘价格超过2亿元。

  2、工商局备案的房地产私募基金即房地产PE属于类信托,相对风险较大,有的土地和在建工程抵押超过60%,其发行的LP(有限合伙产品)灵活性大,股权投资为主。投资年限较长,大部分采取“3加2”(3年封闭期、2年开放期,封闭期不能抽回资本)。私募基金(PE)中的有限合伙人(LP)为投资但不参与管理,普通合伙人(GP)负责投资管理。LP按约定获取利润的一部分,但不承担超过出资之外的亏损;如果经营者不存在个人过错,LP不得要求GP对其投资损失承担赔偿责任。LP承担有限责任;GP承担无限责任。LP(有限合伙人、产品);GP(一般合伙人、产品)。LP的钱放在银行,GP把项目计划等给银行,银行经过LP同意把钱给项目。无过错条款规定即便GP无重大过错,只要LP丧失信心,就可停止追加投资。例如新沪商集团与中邦置业以及新华创新资本投资有限公司共同发起设立了一只私募股权投资基金大普基金,与中邦置业各出资50%,2012年底从嘉凯城手中以13亿收购上海中凯豪生酒店后进行改造为精品酒店与可销售公寓。新沪商集团扮演财务投资者的角色,具体操盘交由中邦置业负责。项目年回报率要在25%以上,投资周期3年。新沪商集团超过30名股东,均来自上海商界。

  (二)公募基金公开上市交易,包括房地产信托与商业信托。

  1、房地产信托(REITs)有《房地产投资信托基金守则》规范,在获利分派上,REITs守则规定每年必须分配90%以上的现金;举债不能超过总资产的45%;任何时候每项物业拥有超过50%的所有权及控制权。2013年7月10日,开元产业信托(01275.HK)在香港主板挂牌,成为中国内地酒店企业第一个公募房地产信托基金(REITs)。公开发售部分认购比率58.4%,以招股价下限3.5元定价,上市当天因美国量化宽松结束可能导致美国利率走高而引起香港所有REITs大跌,朗廷酒店信托开盘当天破发,开元开市价报3.4港元,较基金单位定价3.5港元低2.9%,最低下探至3.21港元后反弹。摩根士丹利及渣打为联席全球协调人。凯雷2007年年底以约1亿美元入股开元酒店,打算2008年完成赴港上市募集资金20亿港元因香港会计制度变更未果;后计划2011年四季度在香港上市发行股票筹资约4亿美元因市况不佳放弃。

  2、商业信托(Business Trust)没有《商业信托法》监管,没有强制性分派要求,股息由信托管理人的董事会决定,因此派息比率较房地产信托低;举债不受限制;旗下物业的所有权及控制权比例没有限制。2014年7月2日上市,金茂投资(06139.HK)以商业信托(Business Trust)股份合订单位的形式分拆酒店业务上市,公开发售部分仅获31%认购,上市价定为招股价的下限5.35港元。上市当天股价最高峰值仅为5.4港元,收盘之前曾一度下探至5.31港元,最终收市价5.35港元与上市价持平。募资1%用于支付顾问服务费,德意志证券亚洲有限公司及摩根士丹利亚洲有限公司是上市计划联席保荐人,德意志银行香港分行、摩根士丹利亚洲有限公司、星展亚洲融资有限公司、香港上海汇丰银行有限公司及渣打证券(香港)有限公司为联席全球协调人及联席账簿管理人,高盛(亚洲)有限责任公司、J.P.Morgan Securities (Asia Pacific) Limited(香港公开发售)及J.P. Morgan Securities plc(国际发售)为联席账簿管理人。

  九、试水众筹酒店

  (一)线上众筹酒店

  三亚中信雅墨半岛酒店在众筹网和原始会同步上线。在原始会上线的股权众筹项目计划融资1.1亿元,最低投资额为10万元;在众筹网上线的奖励式众筹项目筹资10万元,所筹资金将全部捐献给中国社会福利基金会。预期股东年化实物加现金回报不低于15%,其中包括每年经营性收益现金分红不低于5%、每年赠予合伙人股东投资金10%的消费券可在三亚雅墨酒店会所配套及雅墨集团任意一家门店及精品酒店联盟使用。

  (二)线下众筹酒店

  上海浦东新区世博园区和新国际博览中心附近的上海丽君酒店,众筹者的出资额2万元至6万元,以2万元为单位,股东大会召开时出资人共计72名,股东大会投票选出了9名管理委员会成员,出资方先成立蓬易众筹酒店(上海)有限公司,上海蓬易再从丽君酒店现有管理公司手中收购酒店经营权,并转包给由该项目众筹者共同出资设立的公司间接管理11年。

  (三)结合会员建设和中介合作的众筹

  2015年7月15日,亚朵酒店推出会员专享的60天理财产品“亚朵天天盈”理财产品,预期年化收益率8%,5000元起投,50000元封顶,单期产品购买金额满10000元获一张亚朵酒店房券,最高可获得5张、价值约3250元。计划募集的330万元9分钟完成。

  2015年7月22日,亚朵酒店与去哪儿网合作发布3年期众筹产品“梦想合伙人3年期理财计划”,1000元起投,年化收益11%,投资10000元以上赠送亚朵免房券,募集款项成功即发放首年利息收益。7天就完成了430万,最高单人投资20万,投资人中亚朵原有会员占比近50%。发行产品所筹款项计划用于亚朵旗下成都春熙路店的建设,该店位于成都核心商圈春熙路上的川报大厦,未来将成为亚朵生活旗舰店。

  2015年11月1日,逸柏酒店集团在苏宁众筹平台发起众筹项目,以筹建途客中国新店、升级酒店集团的各种设施及公区建设为目的,项目发起3天筹措金额超过一百万。

  众筹在中国的风险在于无法可依。众筹是互联网加民间资本,意在把客户和股东互为转化。股权众筹恐涉嫌非法集资和资产证券化,涉及现金股息回报的项目本质上是股权投资,以股权为标的众筹国内是不容许的,因此国内的众筹往往是预售方式的团购和捐资。众筹的本质是一种低门槛的创业风险金融投资,美国称之为“贩卖梦想的生意模式”,国外的股权众筹因为涉及股份转让、证券发行、公众集资等环节,归属于证券行业,受证券管理机构的监管和原有证券法律的制约。英国以Seedrs为代表的股权众筹平台作为金融机构在英国金融行为监管局FCA(Financial Conduct Authority)登记注册,负责微观层面金融机构的管理,同时承担部分消费者金融保护工作。美国在2012年签订了创业企业融资法案(即JOBS法案,Jumpstart Our Business Startups Act),JOBS法案被认为是众筹行业最为成熟的法律,条文主要内容是对此前证券市场的基准法律1933年证券法和1934年证券交易法的条例进行修改。这部法律确立了众筹平台作为新型金融中介的合法性,明确了平台权利与义务的基本原则,为众筹行业的发展提供了前瞻性监管指引。美国证券交易委员会(SEC)作为证券市场的主要监管者,负责JOBS法案的落实及具体证券法规、监管细则的修改。

  十、住宿业出现分享经济

  国务院办公厅2015年11月19日以国办发〔2015〕85号发出《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》,把“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”定性为生活性服务业,要求财政部、税务总局会同有关部门要“适时推进“营改增”改革,研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。科学设计生活性服务业“营改增”改革方案,合理设置生活性服务业增值税税率。“支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券。鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围。”“积极稳妥扩大消费信贷,将消费金融公司试点推广至全国。”

  这是依法治行业的具体体现。公安部规定所有具备旅馆性质的住宿单位都需拥有《特种行业许可证》,但客栈民宿由于法律界限模糊,体量小,消防卫生等原因,大部分项目均没有获得《特种行业许可证》,处在非法经营的状态。短租公寓由于以短租的名义经营住宿,国家没有相关文件明确界定短租与日租的界限,大部分处于“违规不违法”的状态。据统计,中国在线短租市场在2012年加速起步,市场规模为1.4亿元,预计到2015年可达105亿元,3年时间该市场规模增长将达到75倍。途家、小猪短租、木鸟短租、漫果公寓等大多是在2011年至2012年进入的。大多数在线短租平台的房源数量在3万套至20万套之间,而途家已经上线经营的房源就有31万套,签约储备的房源超60万套。2015年二季度,已经有超过4000万用户下载了途家APP,每天有数十万用户通过这款软件进行查询及预订。途家在宣告完成D轮投资的同时,随即宣布将正式进军C2C房源分享领域。

  驱动非标准化住宿发展的因素包括需求者个性化的需求(社交、私人教练、出租自行车、寄养宠物、居家/办公混合住宿方式),了解当地文化(当地特色的装饰、摆设、挂件等);提供者闲置房产的利用、增加收入、带动就业。其中自持物业属于C2C模式,大多是个人房东直接通过平台对接消费者,线上平台收取相应的佣金。优势是直销,挑战是诚信问题。开放平台属于B2C模式,主要房源来自房屋开发商、职业出租人、商户等,这些房源统一由该平台专门的经理人带领团队来负责管理;租客在线进行实名预订,并且支付租金。优势是开放平台为双方提供保险,挑战是存在同一房源交由两个不同的“房东”来进行出租。

  必须注意的问题是诚信、规范,包括房源信息和图片的真实性、房屋的品质保证和管理、相关服务保障以及安全制度、租赁双方的信用体系有待完善等。分享经济对传统住宿业有一定冲击。三亚旅游旺季,当地酒店销量不增反降。我仔细研读当地住宿业数据报告发现,当时途家拥有7000多套房源,其中一半都在三亚,直接导致酒店业不增反降的情形出现。据纽约市酒店业协会发布的最新报告透露,Airbnb从2014年9月到2015年8月的运营对纽约市的酒店业和更广泛的经济层面造成了高达21亿美元的负面影响,对2800多个就业岗位流失有直接影响。其中对纽约酒店业的收入直接影响超过4.5亿美元;纽约市、纽约州和联邦政府的税收损失超过2.26亿美元;其他包括对酒店附加服务(食品、饮料等)、酒店建设部门、工资水平和失业的直接或间接影响以及税收损失影响。纽约市酒店业协会主席Vijay Dandapani表示。此报告由纽约市酒店业协会委托酒店咨询公司HVSConsulting & Valuation完成。纽约州2010年颁布的一项法令规定,禁止纽约市屋主不在家的情况下的短租行为(少于30天)。2015年前3个月美国有7个地区开始授权Airbnb代收酒店税,在荷兰阿姆斯特丹,美国旧金山、波特兰等地专门针对在线短租行为的法律也于年初开始实施,其关键点在于房东需向政府取得短租许可。美国民宿客栈类住宿一直面临着文化、监管政策等多方面的障碍。例如纽约禁止酒店的1个房间同时接受3个以上、停留少于30个人的独立订单,这基本堵死了短租和青年旅社的路(青年旅社一般1个房间内可能是5、6个独立订单,因为来自不同的人)。

  短租市场存在的税务问题对于传统酒店业而言,是一种不公平竞争。另外,在居民区内进行短租生意,是否要经过小区其他业主同意,目前类似问题在法律上也没有很好的规定。与此相对应,香港正在修改相关法律,规定经营住宿业必须要有许可,如果楼内有居民不同意,则无法进行短租。目前短租市场还处在初期发展阶段,政府应该在短租市场还未发展壮大之时就开始考虑这些问题,让短租市场优化配置社会资源的同时,又能规范化运作,而不要等到问题出现,才来想办法解决问题。共享经济精神的核心是让普通人将空余房间出租,共享和社交是核心要素。如果是房屋中介作为主角则使分享经济变味。

  (赵焕焱)

上一页  1  2  
0
+1
3
+1
相关报道
文章关键字: 盘点2015
版权与免责声明
1、凡本网注明"来源:生意场"的所有作品,版权均属于生意场所有,任何媒体、网站或个人在转载使用时请注明"来源:生意场"。
2、凡本网注明"来源:XXX(非本网站)"的作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
3、本网刊载之所有信息,仅供投资者参考,并不构成投资建议,投资者据此操作,风险自担。
4、如本网刊载之信息涉及版权等问题,敬请通知我们,我们将在第一时间予以更改或删除。
 

关注生意场微信公众号