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戴志康:非典型地产商的投资哲学

生意场 2009-09-02 10:44:22 来源: 第一财经日报

  他站在台上,侃侃而谈,慢条斯理,一袭白色的中式上装。他很少公开演讲,认识的听众并不多。台下有人咕哝了一句:“他就是证大集团董事长戴志康!”

  戴志康,江苏海门人。30年前,他是稚气未脱的海门中学学生;20年前他是刚从五道口出来的银行业精英;10年前他是资本市场的玩家;现在,他则被很多人称为房地产老板。

  “十年金融,十年地产”,戴志康轻描淡写地用八个字总结那些过往岁月,但往事并不如烟。

  不该拿的不拿

  1992年春天,年轻的戴志康来到海南岛,参与海南证券创建。时年28岁,已掌握了丰富的金融专业知识,在国有银行、外资银行也“厮混”了几年。用他自己的话说,“觉得资本市场我们玩了就可以算数的”。那一年,戴志康受命组建中国首家公募基金公司——富岛基金公司,出任总经理,当时绝大多数世人尚不知基金为何物。

  富岛基金首次募集了6000万元人民币,用于炒股和炒房。做顺时,账面有几百万元的利润。后来提高了仓位,不仅五六千万元全部亏进去,还因放大杠杆,到1995年一度亏损有上亿元。

  戴志康坦言,亏是因为放大了杠杆,亏了钱再借钱,拆借利率又非常高,于是越亏越多。富岛基金当时是公募基金,募集时面对过许多普普通通的投资者,那一张张面孔在戴志康脑海里留下了深刻的印象。

  “我觉得钱亏了对不起他们,心里觉得如果不能善待资本,后半辈子会有麻烦。好人有好报,坏人有坏报,父母小时候教的简单道德原则支撑着我要把事情做好。”戴志康回忆道。

  1994年,戴志康去美国重新学习。在美期间认真研究了各种投资、投机的理论和方法,还亲自翻译了索罗斯的书,组织同事们一起学习。

  “机遇总是青睐有准备的头脑”,1995年,戴志康迎来了从低潮中打翻身仗的机会。他获得了大资金借贷支持。这一次,戴志康大胜,“1996、1997年在资本市场挣了5个亿”。

  钱来了,问题也接踵而至。

  根据戴志康的描述,“当时海南形势不好,大家想分钱散伙。但谁都知道,这些钱不是我们私人的,随便分钱是犯法的。”

  面对这样的境况,戴志康的观念是,该赚的钱,要毫不留情地赚,不该要的钱,绝不轻易要。随后的日子,查账、审计,甚至还碰到写恐吓信的,让戴志康应接不暇。不过,戴志康自认“没做亏心事”,“很多事情都过去了”。

  一个非典型房产商

  2000年,对戴志康来说是一个重要转折点。那年4月,纳斯达克指数从5000多点开始一路下行,半年内跌掉40%。

  全球互联网泡沫的破裂让游走在资本市场的戴志康有所触动,他突然意识到国内的资本市场或许也有问题。一番深思熟虑后,戴志康下决心转战房地产,从一个资本玩家转为房地产开发商。

  房地产对戴志康而言,是一个完全陌生的行业,一度,他把万科当作学习对象。多年以后,戴志康自认“人各有道”,他学不了万科,也学不了雅居乐。

  “他们可以同时做很多项目,可以拿上很多土地,我做房地产则像‘老地主’,比如联洋社区的项目最多就一百亩,我对每亩土地都精耕细作,充分尊重每寸土地。我们要开发有价值的资产,做价值型开发商。”戴志康如是解释,言语中混杂着自嘲和自得。

  在戴志康看来,他没有丝毫房产和工程背景也是一种优势,可以纯粹地从消费者角度探求人们内心最本真的需求,去理解如何做房地产。通过赋予楼盘人文气息,把房子营造成家园,让人“诗意地栖居”。

  戴志康认为,浦东的联洋社区就体现了其房产开发理念——一个生活的社区,有大拇指广场,有五星级的证大丽笙酒店,有证大艺术馆等等。

  从投资角度审视,“老地主开发模式”获利倍率也不低。但戴志康业自我检讨:“这种模式增速较慢,而过早地从住宅向商业房产转化,也减缓了企业的增长速度,这个转化在企业规模大一点时会更合适。”

  “失之东隅,收之桑榆”,戴志康认为,证大成长的步伐迈得确实是慢了点,但正是通过一系列完整的项目,证大积累了强有力的城市综合开发能力,目前这个综合开发模式已经开始在其他城市进行复制。

  戴志康称,上海证大(00755.hk)今后还是会转向快速发展的道路上来。作为战略修正的一部分,他今年辞去了董事长,请了原上实集团董事长马成樑掌管证大。

  眼下,已投入20亿的喜马拉雅中心是戴志康的一个梦想,在他的设想中,这是针对整个上海的文化中心,文化中心背后是一个大型的综合商业体,里面包含两个酒店,一个超五星级酒店,一个五星级的商务酒店,还有剧场和艺术馆,以及其他的商业空间和创意中心。

  安静的“少数派”

  鳄鱼是戴志康喜欢的动物,它安静地在那里匍匐,一旦出击,就能捕获丰盛的猎物,戴志康崇尚鳄鱼般的安静投资。

  “10个人来有10个人不同的说法,最终只能把你的心搞乱,尽量少的信息,可以让心安静,心安静了,能够感触到真正市场什么时候变化,就会找到正确的答案。”这就是戴志康的投资心法。

  这位证券市场曾经的弄潮儿表示,股票在短时间内的波动和宏观分析的东西不能一对一地连接起来,更多的时候需要你自己内心的清静和感觉,最简单的判断,不需要特别复杂。

  戴志康强调,投资方面要尽量做一个少数派,大家都不看好的时候自己看好。但是人们有时候不相信自己的感觉,受到各种专家、报纸、电台的干扰就会心动,对抗这些心动则需要自身具备宏观的分析能力。

  未来五年,戴志康预测,中国可能会进入一个资产泡沫阶段,资产泡沫的过程会非常绚丽,可能疯狂到像美国金融危机前的状况。戴志康认为,经济泡沫本质上也是一个机会,让人发财也让人发狂。要避免发狂,就要把握好自己的心态,常怀一颗平常心,激进的时候稍微想得保守一点。

  “在股票市场里不要太贪婪,你要知道最后大多数人都要亏钱的,挣一点就是少数派了,还有可能以后会挣得更多。”戴志康说。

  “情定”小额信贷公司

  “十年金融,十年地产”,戴志康更愿意将自己定位为一个投资家。他透露,上海证大正准备创建小额信贷公司。

  “我们经过调查觉得穷人的信誉不比富人差,往往比富人更高。穷人你只要借给他适量的资本,他的信誉一定比富人强,因为富人拿着更多的钱冒风险,风险比例很大。”戴志康认真地说。

  戴志康说,财富是留给有德有道之人的。有些人生命过程当中特别有钱,但倒台的也往往是那些在媒体上过度亮相的大公司和大老板。

  比钱更重要的是身心健康,戴志康说:“挣钱不挣钱也不是那么重要,身心健康才是更重要的。一个成功的企业家要有强壮的身体,也要善于调节身心。”戴志康说,眼下的他喜欢看书,喜欢静思、静养,喜欢大自然,喜欢动静结合的生活方式。

  静思、静养并不意味着无为。戴志康称:“我不一定要做最大,但一定要做最好。即使公司关了,我的产品和作品让它几十年、几百年地服务于大家,这是我心里想的事儿。”

  戴志康言语间依稀让人想到他的海门老乡张骞,这位状元企业家尝言:“天之生人也,与草木无异。若遗留一二有用事业,与草木同生,即不与草木同腐……”

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