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周庆治:携手万科 进退维谷

生意场 2009-07-16 21:05:20 来源:国际金融报

  (生意场讯)  

  黑色2004,周庆治的噩梦

  南都掌门人周庆治在一年前无论如何也不会想到,他策划已久的南都上市最后以此告终。

  万科3月4日发布的公告表明,南都旗下的三家公司———上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产———累计债务达到50亿元左右。扣除未来房地产项目出售的回款,仍然有不少的债务。这正是南都寻求资产出售的重要原因之一,也是万科和南都的合作能够成功的前提。

  曾几何时,南都的发展和周庆治一样如日中天。危机出现在2003年的下半年。南都的两个国际投资者由于南都业务的扩张与投资者章程的冲突而准备撤资,急需资金的南都一下子就被推上了风口浪尖。

  习惯了资本运作的周庆治很自然的在这个时候想到了通过南都上市来填补缺口了。2003年发行A股获得发审委的通过,眼看南都的危机将被顺利转移时,南都董事长许广跃要求分家,带走了南都集团12%的总资产和原来管理团队中的一些精英。南都元气大伤,在2004年7月撤回了上市申请。

  接下来,宏观调控让周庆治的日子并不好过。融资渠道单一使南都捉襟见肘,根据万科的公告,截至2004年12月31日止,浙江南都的资产负债率高达88.46%。

  为了应对宏观调控的深入和金融政策的下一步变化,现金流上的缺口已经成为最让周庆治头疼的问题。

  最后的结果是,南都退回到杭州,将江苏和上海的地盘交给了万科。18亿的巨资足以医治周庆治的心病,也让他开始重新为南都规划。

  入主万科,

  周庆治的如意算盘

  对于转让子公司股权,周庆治曾公开这样解释解释:“南都目前的项目主要集中在长三角,通过与万科的合作,不仅可以做透长三角,还可以借万科之力,跨出区域性的延伸,走向全国。”

  周庆治描述的是项目区域上的以退为进,但是纵观周庆治近几年来资本市场的运作业绩,业内人士猜测他另有图谋并不为过。

  虽然此次资本合作源于南都在宏观调控下和万科合作项目的决定,王石也在网络上回答相关问题时摆出了要交易公平价钱合理、并非乘机收购南都的姿态,但以此认为万科借机好处独占显然失之偏颇。在房地产高位运行数年的情况下,周庆治无疑选择了很好的出手时机,成功套现。

  业内同行开发商分析:“从今天长三角的房地产在国家地方众多政策的控制下,市场开始变得不确定来看,周庆治抛掉可能不是宝贝,而是一个烂摊子。如果房地产市场继续高涨,南都手中的项目足以保证几年的发展,同时在杭州市场上,南都周庆治的地位没有因为减少了20%的股权产生过变化。”手握18亿现金,周庆治处于进可攻、退可守的有利地位,大有回旋的余地。

  专业人士认为,周庆治快速回笼大额资金之后,意在着力做大浙江市场。他并没有给万科很好的进入浙江的机会,相反用18亿换来自己在浙江地位的巩固。虽然外界一直称,仅获得20%股权是万科慎入房地产业高门槛城市杭州的一种迂回做法,但万科试图进入浙江市场的再一次力不从心和周庆治的用意也是显而易见了。

  至于周庆治的发展方向,除了公认的南都可以分享万科在上海等等区域的优越资源,共同推进上海、苏州等地以及南都在长沙的项目建设,稳步推进其全国性发展的战略目标,还有大家都不曾忘记南都集团“二进三出”天伦置业的资本运作,以及从那时起被冠名为”资本猎人”的周庆治。

  2000年5月5日,南都集团受让黑龙江省建设开发实业总公司持有的天伦置业1070万股份(占总股本的9.975%),转让价格4.38元/股,成为天伦置业第四大股东。可就是这个新任第四大股东,却拿到了天伦置业的实际控制权。在天伦置业此后不久召开的董事会上,南都集团实际控制人周庆治被选举为天伦置业董事长。

  在接下来日子里,周庆治用足了他资本运作但让市场买单的手腕,先后和温州财团有限责任公司、上海沪通信息技术有限公司、深圳市禾海投资发展有限公司合作,低价转让天伦置业的股份,却通过资产置换得到巨额的资产套现———大约1.2亿左右的现金,并且甩掉了2个网络泡沫时代的投资项目。同时,天伦置业在南都入主后1年内股价上涨约9元,顺利做到母公司通过与子公司之间的高买低卖,使壳公司的现金和优质资产转移到自己手上,而自己在网络泡沫时期所投资的不再有价值的项目也成功得以高价出售。

  并购风险,

  万科南都携手能走多远

  万科公告称,本次股权转让的性质为股权投资。在双方新闻宣传部门先后提供给媒体的报料中,也是以“合作”的字眼来描述这次股权交易。虽然双方有意无意回避“并购”一说。但业内分析人士更愿意将这视为又一个典型的资产收购案例。

  按西南证券分析师段海涛的分析,地产并购主要存在三方面的风险。首先是项目风险,典型教训如2003年初广东奥园置业集团公司接手湖南出版社及海南诚成集团持有的诚成文化的部分股权,成为其第一大股东。然而,随着清产核资工作的推进,诚成集团在控制上市公司4年期间布下的担保,还款地雷相继引爆,一番焦头烂额奔波之后,奥园发展惨淡退出。

  其次是行业风险。就万科收购南都这一事件来说,他们并不认为对万科完全是个利好,主要就是考虑收购项目面临很大的行业风险,另外包括区域市场风险。首先是房地产行业继续面临宏观政策调控的风险,未来的走势具有一定的不确定性。其实是万科收购的公司项目都在投资明显过热的地区,风险相对较大。

  再次是管理风险。完成了收购,能否实现1+1>2的效果,还要考虑公司的管理能力。新收购一家公司,面临很大的管理和融合风险。

  万科总经理郁亮反复强调还会保持上海南都、苏州南都团队、业务、管理的连续性。对于这两个地方约有140名员工,有一个非常详细的融合计划。比如,一个员工他何时加入南都,就相当于何时加入万科。同时也不准备派新老总,上海南都原来的老总会成为万科上海公司的副总。凡此种种都是为了规避管理的风险,加快融合。

  至于万科以超过5.5亿元的价格收购浙江南都20%的股权,则给业界留下了一个悬念,各种信息渠道均未明确显示万科和南都之间的合作项目开发究竟会通过怎样的模式,也未透露将会使用谁的品牌,双方资源看来并非如同想像中那样可以被对方共享,这也使人们有理由期待在万科和南都之间还有更多更深的合作展开。

  就万科收购南都这一事件来说,万科并非是完全的利好,主要就是考虑收购项目面临很大的行业风险,另外包括区域市场风险。首先是房地产行业继续面临宏观政策调控的风险,未来的走势具有一定的不确定性。其实是万科收购的公司项目都在投资明显过热的地区,风险相对较大。

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