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王鹤鸣看09年房产走势

生意场 2009-06-30 21:01:06 来源:住在杭州网

  (生意场讯)丁晓红:现在,大家普遍认为房地产市场处于调整周期里。关于这点,您怎么看?

  王鹤鸣:市场供需关系是促使调整的原因之一。另外,经营和市场也有关系。形势好的时候银行希望企业多贷款,这就促使企业大量扩张;但现在宏观紧缩了,就要收钱或惜贷,这势必会造成一些企业资金困难。

  为什么说房地产可能明年上半年见底呢?因为股票还没有起来。房子要起来,肯定要股票先起来。现在老百姓很多钱套在股市里缩水了,想买房子舍不得买。明年上半年如果股市慢慢回暖,到时候房子就能卖得掉了。

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  现在看,股市风险还是很大的。明年可能会推出融资融券,这也起到了稳定市场的作用,因为风险太大,大家就不愿意投入。估计市场大约就在2000-2500点时会推出融资融券,如果股市会到3000至3500点,就回到了正常的状态,后面再上去就要根据经济发展,因为本身股市是反应经济状况的“晴雨表”。所以我认为,房地产市场真正的底部会在明年上半年,而明年下半年就会逐渐回暖。

  丁晓红:人们对杭州的居住的愿望、城市的定位很准确。

  王鹤鸣:我认识的很多华侨或外地人都愿意到杭州来买房,我的很多朋友在杭州有房子了,也很高兴。所以杭州的楼市,跌也不会跌了,也跌不下去。另外现在大家都在说楼市要跌了,其实按照许多经验看,楼市平均下跌超过15%就容易引起金融危机,如果超过20%,那金融危机就要发生了,所以楼市下跌是很危险的。而且杭州主城区就这么一点地方,稀缺性很强。

  9月份的时候,我就说过,“救楼市不是救房地产,是救我们经济、救我们国家”。如果楼市要好,所谓买二套房、三套房还是要放开,因为老百姓买了一套自主型的,可能会再买第二套、第三套改善型的,这也是拉动内需的方式。因为从目前来看,房地产是较为明显的拉动内需措施之一。

  丁晓红:房地产估计要占了拉动内需的30-40%。

  王鹤鸣:现在有很多企业也是这个现象,夸张时资金和产量都放开了,现在问题的关键就是怎么让这些当时扩张快的,慢慢收缩到正常。现在有了“四证”还借不到钱,哪家房地产公司怎么有远见,也不会想到过去有“四证”都能贷款,现在有“四证”不能贷款了,其中很多企业都是很好的企业。

  其实,房地产是我们国家支柱产业,现在又提升为“重要的支柱产业”,既然是一个产业就要按照产业的管理办法,规范它,让它健康发展。但是不是说要打压产业,一个国家为什么要打压一个产业,那就不正常了。

  丁晓红:09年广宇的新年计划是什么,还会推出哪个项目?对后期的期望,展望是什么?

  王鹤鸣:开发与销售现在是一对矛盾,其实现在很多开发商都放低了开发的速度,我们也一样,一些没开工的项目就暂时不开工了。

  丁晓红:是外地项目吗?

  王鹤鸣:不光外地项目,杭州的四块地我开了两块,还有两块就不去动了。为什么呢?动了公司要亏钱。上东城三块开了一块,目的是把资金链保住。而按目前状况,09年新开工的也不会很多,同时由于08年土地供应不足,到2010年从供需上看,房子又会紧缺,所以2010年房价肯定会回去,乐观一点上半年就回升,悲观一点下半年会回升。

  政府要想让房地产健康、平稳发展,其实现在应对有地块、有证的公司适当加大投资力度,让他们把地块开出来,这样2010年供应上就不会紧缺,价格也就稳定了。按目前情况,2010年肯定紧缺,又可能出现所谓的“暴利时代”,就是房价起伏太大,没有从整体上来稳定发展。

  丁晓红:这是从行业的周期稳定发展看?

  王鹤鸣:对!07年房价涨,和05年的调控有关系,05年市场不够好,土地供应少了,导致07年反弹。

  丁晓红:现在面对全球金融危机,国家确实出了很多措施,但是这些有没有到位。您认为,房地产最不到位的是什么?

  王鹤鸣:房地产我认为最不到位的就是第二套房贷,银行贷款现在规模是不控的,但是面对这么一个形势银行也怕,它不敢贷给你。但是经济想通过产业拉动,这个产业就要允许有投资的成分。

  丁晓红:您怎么看待08年的楼市降价?

  王鹤鸣:在杭州,除了万科降价,没有出现更多大幅降价。从稳定市场来讲,不能像万科降价这样大幅降。国家需要稳定,市场需要稳定,这个大起大落就是不稳定。所以当时我们担心,降价要引起矛盾,包括资金的问题。但是我们作为上市公司,资金来源不但依靠银行借款,所以资金问题没什么不好担心的。

  丁晓红:房地产风险控制还是比较重要的。

  王鹤鸣:要合理控制好风险,更要有规范性的行为,无论是同行之间,还是与政府、银行之间都要规范。

  丁晓红:目前的局势对整个公司的经营发展,会有什么影响吗?

  王鹤鸣:现在应该说最困难的时期已经过去了,因为我们项目广宇·上东城已经开盘了,而且开盘形势也可以,连续几周销售都是前十位。

  丁晓红:这个形势,觉得已经是很理想了?

  王鹤鸣:很理想了。

  丁晓红:市场对你们的需求和认可度还是存在的。

  王鹤鸣:我们丁桥有四块地共50万方左右,面粉厂还有将近5万方,我用55方土地做房子,如果房子建好卖了,进入销售期就回笼四五千万了,而且是每个阶段都有钱进来。另外,我们后期也没有什么要付的地价,资金压力慢慢降低了。

  丁晓红:现在看房价,目前是不是见底,还是有下行的空间?

  王鹤鸣:我看房价基本见底,但是成交量可能还有一段时间会“有价无市”。除了少数比较好的之外,其他大部分可能还要等时间。因为一两月份一直是比较冷的,三月份春天了,慢慢会有回暖。到下半年就慢慢回上去,理想状态要到后年,我是这么认为的。

  丁晓红:企业要做强,房地产利润会不会被削薄?

  王鹤鸣:09年的利润应该会有一些影响。但我认为,09年的影响最大的,还是做房产行业人的心态问题,现在做生意也很难做。比如说上东城是丁桥第一个楼盘,我们和江干区联系过,学校要进去,交通要落实。这些都是我们在搞,然后房价还降低一些,让人气聚集一些。对市场不了解的人又说价格这么低,亏本贱卖了,甚至有的同行认为你卖得太低了,不利于他们定价。其实,我们做热了区域,他们就能赚钱,我是先投资做牺牲。

  我们在外面也一样做教育配套,在黄山,我们也是先投资名校,现在已经有1500多个学生,这个区域马上热起来了,大家都来买。

  丁晓红:房产第一要务就是教育配套?

  王鹤鸣:所谓刚性需求就是第一次买房子,或者后来改善性买房。这些消费者中,大部分都是年轻人。而年轻人买房的关键,就是幼儿园和小学,而且学校的配套,对小孩的人生安全都有关,要过马路什么的,很危险的。

  丁晓红:对整个区域也有助推作用,这是对楼盘最有用,最有价值的东西。

  王鹤鸣:现在有很多人觉得,丁桥区域内,经济适用房、安置房这么多,其实他们不了解所有的商品,包括房子,买卖的人气是第一位的。

  丁晓红:三墩已经有了最好的例子了。

  王鹤鸣:有大量经济适用房进去了,政府才会迅速地落实交通等一些大配套,对区域入驻都有益。

  丁晓红:所以您认为房地产一定跟着政府配套走。

  王鹤鸣:是的,一般开发商是做不起这些配套的。为什么房价高起来了,地价也高了,地价为什么高,城市的配套、区域的价值也上去了,房地产就有了集群效应。光做孤盘,是做不起来的。

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